DOCUMENTOS SUJETOS A REGISTRACION.

Publicado: noviembre 1, 2012 en DERECHO REGISTRAL
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DOCUMENTOS SUJETOS A REGISTRACION. REGISTRACION EN MATERIA DE PERSONAS Y BIENES: SUS EFECTOS. ESPECIAL MENCIÓN DE LOS DOCUMENTOS DE CONDOMINIO Y DE PARCELAMIENTO. PROHIBICIONES DE REGISTRAR.

INSTRUMENTOS:

  1. Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela fecha 24 de marzo del 2000. G.O.Nº 5.453.
  2. Código Civil de Venezuela. G.O.Nº 2990 extraordinario de fecha 26 julio 1982.
  3. Ley de Registro Público: Decreto Nº 3251 de fecha 29 de enero de 1999. G.O.Nº 36.632.
  4. Decreto con Fuerza de Ley de Registro Público y del Notariado (G.O.Nº 37.333 de fecha 27 nov.2001)
  5. Ley de Venta de Parcelas del 18 de agosto de 1983 (G.O.Nº 3.242).
  6. Ley de la Propiedad Horizontal Gaceta Oficial N° 3241 Extraordinario de fecha 18 de Agosto de 1983.

DOCUMENTOS SUJETOS A REGISTRACION.-

A manera de preámbulo, es necesario conocer que el autor Guillermo Cabanellas en su obra “Diccionario de Derecho Usual” ha expresado:” Algún miope traductor lanzó y por inadvertencia ha arraigado en algunos sectores el barbarismo de registración”. La cátedra respeta ese criterio y lo comparte. Los documentos sujetos a registro: son aquellas escrituras o instrumentos con que se prueba o confirma un acto: patentizar un hecho o poder demostrar la existencia de una obligación de dar, hacer o no hacer, que al registrarse se le confiere fe pública con las solemnidades legales.

Si bien son registrales las sentencias o actos judiciales que declaren la existencia de algún derecho real sobre inmuebles, para hacerlo es necesario que la sentencia o acto, al igual que los voluntarios de transmisión o gravamen, aparezca el título registrado que va a soportar la nota marginal correspondiente, pues lo contrario conduciría al absurdo de título de propiedad sin tracto previo. Por tanto, si alguien carece de título de propiedad o dominio registrado nada puede transmitir o ceder. Leer, copiar y analizar los artículos 1848 y 1920 del Código Civil.EN EL CÓDIGO civil en su Libro Tercero (De las maneras de adquirir y transmitir la propiedad y demás derechos), Título XXII (Del Registro Público), Capítulo II, Sección I, (De los títulos que deben registrarse), encontramos en el Artículo 1920, los actos que deben registrarse:

Art. 1920 Código Civil:

  1. Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca;
  2. Los actos entre vivos que constituyan o modifiquen servidumbres prediales, derecho de uso o habitación, o que transfieran el ejercicio del derecho de usufructo;
  3. Los actos entre vivos, de renuncia a los derechos enunciados anteriormente;
  4. Los actos de adjudicación judicial de inmuebles y otros bienes y derechos susceptibles de hipoteca;
  5. Los contratos de arrendamientos de inmuebles que excedan de seis años.
  6. Los contratos de sociedad que tengan por objeto el goce de bienes inmuebles, cuando la duración de la sociedad exceda de seis años o sea indeterminada.
  7. Los actos y las sentencias de las cuales resulte la liberación o la cesión de alquileres o de rentas aún no vencidas, por un término que no exceda de un año;
  8. Las sentencias que declaren la existencia de una convención verbal de la naturaleza de las enunciadas anteriormente.

En el Art. 1921 C.C., contemplan que deben igualmente registrarse:

  1. El decreto de embargo de inmuebles;
  2. Las demandas a que se refieren los Art. 1279, 121, 1350. 1466 y 1562.

Art. 1922 Código Civil: se contempla que debe registrarse toda sentencia ejecutoria que pronuncie la nulidad, de la resolución o la revocación de un acto registrado.

Art. 1923 Código Civil: contempla que para poder registrar un documento privado es necesario que la firma de los contratantes, o la de aquel contra quien obran haya sido autenticada o comprobada judicialmente. Las sentencias y los actos ejecutados en País extranjero deben legalizarse debidamente.

DOCUMENTOS QUE SE DEBEN PROTOCOLIZAR ANTE LA OFICINA PRINCIPAL DE REGISTRO:
En la oficina Principal de Registro se hará el Registro de los Documentos siguientes (Art. 42 y 66 Ex-Ley LRP).

  1. Títulos o Diplomas Profesionales, Académicos de Universidades o de Institutos de Educación Superior.
  2. Títulos científicos;
  3. Títulos Eclesiásticos y Despachos militares.
  4. Patentes de Navegación
  5. Nombramiento de Empleados Públicos que deban ser registrados.
  6. Manifestaciones de voluntad de ser venezolanos, en los casos que lo exige la Constitución:
  7. Los demás documentos que ordenen registrar el las leyes respectivas.
  8. Los duplicados de los Protocolos, Índices y demás libros y documentos que deben enviarse las Oficinas Subalternas de Registro.
  9. Los expedientes oficiales concluidos los duplicados de los registro civiles en su jurisdicción.
  10. Las copias de los Asientos de los Registros de Poderes.
  11. Todos los demás Libros, Expedientes y Actuaciones de todas las Oficinas Públicas, cuya conservación no corresponda a otros archivos por virtud de alguna Ley o Disposición Especial.

DOCUMENTOS REGISTRABLES POR ANTE LAS OFICINAS SUBALTERNAS DE REGISTRO:

En las Oficinas Subalternas de Registro Público se protocolizarán los documentos de la siguiente manera (Art. 43 DFLRYNP o Art. 69 Ex lex LRP).

En el PROTOCOLO PRIMERO, para los siguientes documentos:

  1. Que contengan declaraciones, transmisión, limitación y gravámenes de la propiedad, para todo contrato, declaración, transacción, partición, adjudicación, sentencia ejecutoria, o cualquier otro acto en el que se declare, reconozca, transmita, ceda o adjudique el dominio o propiedad de bienes o derechos reales o el derecho de enfiteusis o usufructo, a excepción de aquellos actos de deban registrarse en el protocolo tercero.
  2. Para la constitución del hogar.
  3. Para los contratos, declaraciones, transacciones, sentencias ejecutorias y otros actos en que se establezcan sobre inmuebles, derechos de uso, habitación o servidumbre o se constituyan anticresis, hipotecas o se divida, se traslade o se reduzca alguno de esos derechos.
  4. Donde se arrienden bienes o se adelantan pensiones de arrendamiento o se constituyan, modifiquen, prorroguen, o extinguen sociedades civiles,
  5. Donde se limite de cualquier manera la libre disposición de inmuebles pertenecientes a las sociedades y para toda especie de fianza, pagarés u otras obligaciones por haberes pertenecientes a la Renta Nacional.
  6. También deben ser registrados en este mismo Protocolo:
  7. Las declaraciones, los denuncios, los permisos, los contratos, los títulos, las concesiones y los demás documentos que conforme a la Ley de Minas e Hidrocarburos y demás minerales combustibles deban registrarse y no tengan señalado Protocolo Especial en la Ley de Registro.
  8. Los contratos de opción para adquirir derechos de todas clases, las copias de libelos de demanda para interrumpir prescripción y surtan otros efectos; y
  9. Los contratos de Prenda Agraria.

En el PROTOCOLO SEGUNDO para los documentos concernientes:

  1. Asuntos matrimoniales, tutelas y curatelas,
  2. Para las capitulaciones matrimoniales, donaciones por causa de matrimonio, sentencias de divorcio o de separación de cuerpos.
  3. Adopción y emancipación de hijos, reconocimiento de hijos nacidos fuera del matrimonio o cualquier acto registrable que verse sobre las relaciones o derechos entre cónyuges o entre estos y los hijos, y de los hijos entre si respecto de sus estados.
  4. Para el discernimiento de las Fianzas de Tutela y Finiquitos de Cuentas de los Tutores y para todo lo relativo a menores, entredichos o inhabilitados o a sus bienes del ausente y cualquier otro acto relativo a la administración y disposición de éstos.
  5. Para los actos que determina el Título XII del Libro Primero del Código Civil, o sea de los no presentes y de los ausentes.

En el PROTOCOLO TERCERO para los documentos concernientes:

  1. Mercantiles y toda especie de mandato, incluso los Poderes otorgados para fijar esponsales o contraer matrimonio.
  2. Para todo contrato o acto que se mande a registrar por alguna disposición del Código de Comercio.
  3. Donde se constituyan, modifiquen, cedan, traspasan, prorroguen o extingan Sociedades Mercantiles que comprendan inmuebles o ñeque se aporten éstos a las mismas.
  4. Para todos los demás contratos, transacciones, arbitramentos, decisiones judiciales y cualquiera otros actos que no tengan protocolos determinados,
  5. Los que se presenten para su protocolización por vía de autenticación.

En el PROTOCOLO CUARTO para los documentos concernientes a:

  1. Testamentos o codicilo,
  2. Para los actos relativos a sucesiones testadas o intestadas,
  3. Para los que por su naturaleza no correspondan al Protocolo Primero.

REGISTRACION EN MATERIA DE PERSONAS Y BIENES: SUS EFECTOS.

Es necesario para el registro de personas y bienes que se den algunas características legales que le son sui generis.En lo que respecta al registro de personas, se refiere especial y únicamente a personas naturales.
El Art. 6 de la Declaración de los Derechos del Hombre establece:” Todo ser humano tiene derecho en todas parte, al reconocimiento de su personalidad jurídica”.

En Venezuela el Código Civil en su Art. 24 clasifica a las personas en Venezolanos y Extranjeros.
Los Art. 25 y 26 del Código Civil: tratan la precitada clasificación:”Son personas venezolanas la que la Constitución y la República declara tales” y “Las personas extranjeras gozan en Venezuela de los mismos derechos civiles que las venezolanas, con las excepciones establecidas o que se establezcan. Esto no impide la aplicación de las leyes extranjeras relativas al estado y capacidad de las personas en los casos autorizados por el Derecho Internacional Privado”.

La Persona se halla definida en el Código Civil:

Art. 16: Todos los individuos de la especie humana son personas naturales. Esta norma implica se objeto de derechos y obligaciones, principio éste que reafirma el Art. 43 de la CNRBV ” Todos tienen derecho al libre desenvolvimiento de su personalidad” Art. 46 CNRPB: ” Toda persona tiene derecho a que se respete su integridad física, psíquica y moral, en consecuencia…”

La CNRBV en su Art. 156 Ordinal 5 atribuye al Poder Nacional: “Los servicios de identificación y de Policía Nacional”, de la misma manera la Ley Orgánica de la Administración Central en su Ordinal 8º del Art. 24 trata lo relativo al Registro Civil. Con este nombre (Registro Civil) y con el de Registro del Estado Civil, se conoce la Oficina Pública confiada a la autoridad competente, y a los necesarios auxiliares (empleados), donde consta de manera fehaciente -salvo impugnación por falsedad- lo relativo a nacimientos, matrimonio, emancipación, reconocimiento y legitimaciones de hijos, adopciones, naturalizaciones, vecindad (domicilio) y defunciones de las personas físicas o naturales,

El Sistema por el cual lleva a cabo el Estado la actividad constitucional de identificación es el Registro Civil; lo cual está regulado en el Código Civil, Título XIII Del Registro del estado Civil, Capítulos I al IX, Art. 445 al 523. La finalidad principal del Registro es la constatación del nacimiento, estado civil y defunciones de las personas.

EFECTOS O CONSECUENCIAS DEL ESTADO CIVIL

Los distintos estados civiles producen innumerables efectos, nos contentaremos con mencionar los principales:

  1. El Estado civil influye en la determinación de la capacidad jurídica o de goce de las personas: En cambio, en el derecho vigente no depende del estado civil, la atribución de la personalidad jurídica a los individuos de la especie humana, ya que todos ellos son personas a diferencia de lo que ocurría en el Derecho Romano, conforme al cual carecían de personalidad quienes no tenían el “status liberatis”.
  2. El esdo civil influye en la determinación de la capacidad de obrar: así por ejemplo, el menor de edad casado tiene mayor capacidad de obrar que el menor de edad soltero.
  3. El estado civil influye decisivamente en la atribución de derechos, poderes y deberes a las personas: así por ejemplo el estado de padre es presupuesto del conjunto de derechos, poderes y deberes que implica la patria potestad respecto de los hijos; de derechos y deberes alimentarios, de derechos sucesorales y otros.

EFECTO DEL REGISTRO DE BIENES:

Pueden variar de un acto a otro.

  1. Hay algunos actos que aún cuando no se han registrado producen efecto entre las partes que los suscriben, aún cuando para ellos se exijan las formalidades del registro. Ejemplo: la compra-venta de un inmueble.
  2. Hay otros actos que no surten efectos ni aún entre las partes cuando no han sido registrados, como sucede con la constitución de una hipoteca; Art. 1879 C.C.: “la hipoteca no tiene efecto si no se ha registrado con arreglo a los dispuesto en el Título XXII de este Libro, ni puede subsistir sino sobre los bienes especialmente designados, y por una cantidad determinada de dinero”.

ESPECIAL MENCIÓN DE LOS DOCUMENTOS DE CONDOMINIO Y DE PARCELAMIENTO

DOCUMENTOS DE CONDOMINO. CONCEPTO:

Es un instrumento en el cual, el dominio o propiedad de una cosa perteneciente en común a dos o mas personas, se plasma a los fines de definir el uso y disfrute de las cosas comunes y se establecen los gastos comunes del objeto del condominio. Es una titularidad compartida. Antes de decidirse a la enajenación de cualquiera de los apartamentos, locales de un edificio o un conjunto residencial, el propietario o los propietarios de los inmuebles declaran por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos, viviendas o locales. Este requisito es previo APRA poder vender. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta; especificación de linderos de los apartamentos y locales, descripción de cosas comunes generales. Entre los requisitos de este documento están: agregar planos y permiso de habitabilidad. Debe acompañarse de un Reglamento de Condominio. También de la descripción de las cosas comunes, el destino del edificio, vivienda, club de recreación, etc. Asimismo el valor que se da al edificio y a cada uno de los apartamentos con los porcentajes correspondientes sobre el valor total; hipotecas y servidumbre que pesen sobre la propiedad y consentimiento del acreedor hipotecario. ANEXOS: Los planos que hay que acompañar son los de ubicación de la parcela, plantas sótanos, planta baja, planta tipo pent house. También deben acompañarse planos de electricidad y plomería para facilitar reparaciones futuras.

Cuando hay disparidad de criterios entre lo no previsto en el Documento de Condominio (o el Reglamento), y la Ley de Propiedad Horizontal, hay que aplicar la Ley de Propiedad Horizontal.

REGISTRO EN MATERIA DE VENTA DE PARCELAS:

La Ley de Venta de Parcelas data del 18 de agosto de 1983 y está destinada a regir (GO 3242) “Las enajenaciones de inmuebles urbanos y rurales por parcela y por oferta pública”.

Se entiende por oferta pública a los fines de esta Ley la que se haga por cuales quiera de los medios usuales de propaganda comercial.

Esta ley fue reglamentada por el Reglamento de Parcelamientos rurales del 14 de mayo de 1976, el cual dispone en su Art. 1º: que la “enajenación de los inmuebles rurales por parcelas en oferta pública se regirán por la Ley de Reforma Agraria o por la Ley de Venta de Parcelas, en cuanto le sean aplicables por este reglamento. Al efecto se reglamenta que en los documentos de parcelamientos rurales deberán asignarse expresamente que han sido autorizados por el Instituto Agrario Nacional, señalando la resolución y estarán acompañados de copia certificada de dicha resolución que deberá agregarse al Cuaderno de Comprobantes al efectuar la protocolización respectiva.

REQUISITO PREVIO PARA EL REGISTRO: (Art. 2 Ley de Venta de Parcelas)

Artículo 2° LVP: “Antes de proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas y por oferta pública, el propietario o los copropietarios protocolizarán en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro de la ubicación del inmueble, un documento que se denominará “Documento de Urbanización o Parcelamiento”, en el cual harán constar:

  1. La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas;
  2. La denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos, medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
  3. La relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años anteriores, con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registro de los documentos correspondientes;
  4. El porcentaje que represente el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta, a los efectos del artículo 13 de esta Ley;
  5. El número de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de urbanismo o parcelamiento, con indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación;
  6. Las condiciones generales de urbanización o parcelamiento, y, especialmente, la relación de las obras y servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, así como la constancia de la aceptación de los respectivos proyectos por los organismos competentes.
  7. Los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble, con indicación de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos.

Parágrafo Único: La protocolización de los documentos exigidos en este artículo podrá ser hecha para sectores parciales de la urbanización o parcelamiento general proyectado, en cuyo caso sólo se podrán ofrecer y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores.

NEGATIVA DEL REGISTRADOR Y NOTAS MARGINALES:

Artículo 3 LVP: El Registrador no protocolizará el Documento de Urbanización o Parcelamiento si no contiene todas las menciones exigidas por el artículo anterior al protocolizar el documento, deberá estampar las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil.

Establece el Art. 3 de la Ley de Venta de Parcelas que cuando el documento de Urbanización o Parcelamiento no contenga todas las menciones del Art. 2, el Registrador NO PROTOCOLIZARA el documento, pero la excepción a esta regla la dispone el Art. 24 de la Ley en su párrafo único donde dice: Parágrafo Único: Cuando la enajenación del inmueble prevista en este artículo hubiere concluido sin haber terminado las obras y servicios determinados en el inciso f) del artículo 29 de esta Ley, los adquirientes de parcelas podrán pedir judicialmente la fijación de término para la ejecución de aquellos.

MODIFICACIONES Y REFORMAS AL PARCELAMIENTO: (Art. 4 LVP)

Artículo 4°. Las modificaciones o reformas en la zonificación de la urbanización o parcelamiento que fueren aprobadas por las autoridades competentes, con posterioridad a la fecha de protocolización del documento requerido por el artículo 29 de esta Ley, se harán constar en un documento que también será protocolizado.

El documento mencionado deberá acompañarse con los planos y memorias técnicas correspondientes, que serán agregados al respectivo cuaderno de comprobantes, y el Registrador estampará la nota marginal pertinente.

SANCIONES: Previstas en el Art. 5 LVP

Artículo 5 LVP: Toda enajenación por parcelas y por oferta pública será nula si no se hubiere protocolizado previamente el correspondiente Documento de Urbanización o parcelamiento. El propietario o los copropietarios de un inmueble que procedan a su enajenación por parcelas y por oferta pública sin haber protocolizado el Documento de Urbanización o Parcelamiento serán castigados con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses.

NOTA MARGINAL: Al protocolizar el documento, deberá estampar las notas marginales a que se refiere el Art. 1926 del Código Civil. “Cuando se registre un documento en el cual se renuncie, se rescinda, se resuelva, se extinga, se ceda o traspase algún derecho, o se modifique algún acto, se pondrá en el instrumento donde se había declarado o creado el mismo derecho, o hecho constar el acto, una nota marginal en la cual se expresan dichas circunstancias, y la fecha y la oficina en que se ha efectuado el registro.Si este instrumento se halla en una oficina o en un despacho distinto de aquel donde se registre el instrumento de renuncia, rescisión, resolución, cesión, traspaso o modificación, El Registrador de este último, a solicitud de cualquiera de los interesados, dirigirá un oficio al Registrador de la otra Jurisdicción con inserción del Instrumento Registrado para que se ponga en el instrumento correspondiente la nota marginal de que se trata en este artículo, y para que lo inserte en el respectivo protocolo. Este oficio se conservará en el respectivo cuaderno de comprobantes.

PROHIBICIONES DE REGISTRAR

Las prohibiciones a los Registradores Titulares Subalternos

(Art. 52 de la ex ley del LRP)

  1. Efectuar el Registro de documentos en que el otorgante u otorgantes calumnien o injurien autoridades, corporaciones o particulares o protesten contra las  leyes sancionadas.
  2. Protocolizar documentos en los cuales se omite el valor del bien sujeto del contrato o cuando se exprese un valor manifiestamente inferior al verdadero.
  3. Protocolizar documentos cuando el Registrador le conste la incapacidad de sus otorgantes.
  4. Protocolizar documentos sobre los cuales tenga intereses el Fisco Nacional, sin la previa presentación de la Certificación de Solvencia.
  5. Protocolizar documentos si no se presenta Notificación de Enajenación de Inmuebles y Solvencia de Impuesto Municipal.
  6. Protocolizar documentos sujetos a Leyes Especiales, tales como la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Venta de Parcelas, sin que se haya dado cumplimiento a las respectivas disposiciones.
  7. Protocolizar documentos Autenticados o Reconocidos que hubieren sido alterados o modificados después del acto de autenticación.
  8. Protocolizar documentos reconocidos no originales,
  9. Protocolizar documentos contra prohibición expresa de un Juez, salvo que se trate de Actas Judiciales de Remate.

Prohibiciones

Artículo 20 DFLRPYN. Se prohíbe a los Registradores Titulares:

  1. Calificar documentos en los cuales sean parte directa o indirectamente, así como aquellos en los que aparezcan su cónyuge, ascendientes, descendientes o parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad como interesados, presentantes, representantes o apoderados.
  2. Redactar documentos por encargo de particulares.
  3. Ejercer cualquier profesión o actividad remunerada, a excepción de los supuestos establecidos en el Reglamento del presente Decreto Ley.
  4. Autorizar la inscripción de documentos cuando existan medidas cautelares o de aseguramiento de bienes.
  5. Tramitar documentos que no hayan cancelado los tributos correspondientes.
  6. Las demás establecidas en la ley.

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