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ARRENDAMIENTO

El concepto de arrendamiento es la misma definición legal que trae el Art. 1.579 CCV:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”.

La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio suele llamarse canon, pensión o alquiler.

CARACTERES PROPIOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

De esto se extrae que los elementos esenciales del tipo contractual son:

  1. La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble.
  2. Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación.
  3. Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.

CARACTERES COMUNES A OTROS CONTRATOS

  1. Es consensual
  2. Es oneroso
  3. Es bilateral
  4. Es conmutativo
  5. Es de tracto sucesivo

CAPACIDAD PARA ARRENDAR

El arrendamiento es un contrato de administración de modo que todo lo que se haga en el arrendamiento no puede exceder de los actos de administración.

Las más importantes reglas son:

  1. El menos no emancipado y el entredicho no pueden arrendar (no tienen la administración).
  2. El menor emancipado puede arrendar (aunque no tiene facultad de disposición si las tiene de administración Art 338 CCV)
  3. Los bienes de la sociedad conyugal los puede arrendar el marido por dos años.
  4. La mujer puede arrendar con autorización expresa o tácita por dos años porque se considera que está actuando como una administradora.
  5. A su vez, cada cónyuge puede administrar sus bienes propios y, por lo tanto, podrá arrendar.
  6. El tutor puede arrendar por dos años.

Lo de los dos años, se explica por el Art. 1.582 CCV

FORMAS Y LAPSOS DEL ARRENDAMIENTO

Como es un contrato consensual no necesita forma solemne ni ad sustancia ni ad aprobationen. Sin embargo, el contrato puede llevarse a escrito porque este es un medio de prueba; y lo relativo a la autenticación sólo se hace para dar al acto una validez entre las partes. Sin embargo, hay que tomar en cuenta si el tiempo del arrendamiento es superior a los seis años, porque entonces hay que cumplir con la formalidad del registro, según lo dispone el Art. 1.920 en su ord. 5º.

En cuanto a los lapsos hay que decir que de acuerdo al Art. 1.580 CCV, el tiempo máximo de arrendamiento es de quince años.

Hay una excepción que se encuentra en la segunda parte del mencionado Art., para el caso del arrendamiento de una casa para habitarla; y allí se permite estipular el arrendamiento por toda la vida del arrendatario. Esta excepción al principio general de los quince años, es el arrendamiento vitalicio.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir para el fin para el cual se la ha arrendado (Art. 1.585 CCV). Pero nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad, las partes aumenten o disminuyan dichas obligaciones.

OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA ARRENDADA: el arrendador debe entregar la cosa arrendada completa con sus accesorios.

  1. El arrendador debe entregar la cosa arrendada completa, de acuerdo con lo que resulte del contrato, de la intención de las partes, de la buena fe o de la ley.
  2. Por analogía:
    1. El arrendador debe entregar la cosa arrendada con todos los accesorios que responden a la naturaleza y destino de aquella.
    2. El arrendador debe entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias.
    3. La entrega de casa o predio rústico arrendado debe hacerse en el lugar de la situación del inmueble.
    4. El momento de la entrega es el que resulte expresa o tácitamente de la voluntad de las partes.
    5. Los gastos de la entrega son por cuenta del arrendador
    6. La obligación de entregar la cosa arrendada es indivisible
    7. Las sanciones por incumplimiento definitivo o retardo en la entrega de la cosa arrendada.

OBLIGACIÓN DE CONSERVAR LA COSA ARRENDADA EN ESTADO DE SERVIR AL FIN PARA EL CUAL SE HA ARRENDADO: esta obligación puede descomponerse en otras tres:

  • Obligación de reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato:
    • Reparaciones a cargo del arrendador durante el tiempo del contrato
      • Las pequeñas reparaciones que según el uso son de cargo de los arrendatarios.
      • Las reparaciones cuya necesidad derive de no haber hecho el arrendatario las reparaciones locativas, las cuales son de cargo del arrendatario.
      • Las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendador otras reparaciones de cuta necesidad no fue advertido por el arrendatario.
      • Las reparaciones cuya necesidad deriva de deterioros o pérdidas sufridas por la cosa, de los cuales deba responder el arrendatario (Art. 1.597 CCV).
      • La obligación del arrendador de hacer reparaciones no alcanza a constreñirlo a reconstruir la cosa cuando ésta ha perecido total o parcialmente.
      • Sanciones de la obligación de reparar son:
        • La acción de cumplimiento (Art. 1.596 CCV)
        • La acción resolutoria.
        • La acción de daños y perjuicios
        • La excepción de contrato no cumplido (Non Adimpleti Contractus).
        • Conexa con la obligación de reparar que tiene el arrendador está la obligación del arrendatario de notificarle la necesidad de las reparaciones (Art. 1.596 CCV) y la previsión del artículo 1.590 CCV.
        • Obligación de no variar la forma de la cosa arrendada: El objeto de esta obligación expresamente formulada por la ley (Art. 1.589 CCV) consiste en que el arrendador se abstenga de alterar la forma de la cosa arrendada o de sus accesorios de modo que afecte al fin para el cual fue arrendada.
        • Garantía por los vicios o defectos de la cosa arrendada:
          • Régimen legal de la garantía por vicios o defectos (Art. 1.587 CCV)
            • Supuestos de la garantía:
              • Un vicio o defecto de la cosa arrendada
              • Que tal vicio  o defecto impida el uso de la cosa arrendada
              • Consecuencias de tales supuestos:
                • el arrendatario puede exigir al arrendador que haga cesar los vicios o defectos,
                • así como puede pedir la resolución del contrato o la disminución del precio.
              • Régimen convencional de la garantía por vicios o defectos: el régimen legal de la garantía es en casi su totalidad de derecho supletorio. Puede excluirse toda garantía excepto respecto de los vicios conocidos por el arrendador y no declarados por éste, así como de los que impiden totalmente el uso de la cosa arrendada.

OBLIGACIÓN DE MANTENER AL ARRENDATARIO EN EL GOCE PACÍFICO DE LA COSA ARRENDADA: El arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato.

  • Obligación del arrendador de abstenerse de causar personalmente perturbación al goce del arrendatario
    • El arrendador debe abstenerse de causar por hecho propio perturbaciones al goce del arrendatario, tanto si se trata de hecho como de derecho.
    • La ley regula expresamente la cuestión de las perturbaciones derivadas de la ejecución de ciertas reparaciones (Art. 1.590 CCV).
    • Si el arrendador incumple su obligación de no perturbar por hecho propio, puede proceder la disminución del canon para el futuro más la indemnización por los daños y perjuicios ya causados; la resolución del contrato si la magnitud del incumplimiento lo amerita y según algunos autores, la retención de los cánones por parte del arrendatario.
    • La cláusula que exonere al arrendador de toda responsabilidad por hecho propio es nula; pero el arrendador puede reservarse la facultad de realizar determinados actos aunque éstos puedan perturbar al arrendatario.
    • Obligación del arrendador en caso de perturbaciones de terceros
      • En el caso de perturbación de hecho por parte de terceros el arrendador no tiene ninguna responsabilidad frente al arrendatario, quien a su vez, tiene la acción directa contra el perturbador (Art. 1.591 encab. CCV)
      • En relación con las perturbaciones de derecho, la norma expresa de la ley es que si la perturbación proviene de una acción de un tercero relativa a la propiedad de la cosa arrendada, queda comprometida la responsabilidad del arrendador (Art. 1.591 ap. Único CCV), lo que debe generalizarse para cualquier caso de perturbación de derecho.
      • Casos especiales:
        • Perturbaciones provenientes de otro arrendatario del mismo arrendador: el arrendador responde de acuerdo con las reglas de perturbación por hecho propio cuando uno de sus arrendatarios perturba de hecho a otro, por estimar que ese arrendatario perturbador no es un tercero sino causahabiente del arrendador y que además éste incurre en culpa “in eligendo”.
        • Perturbación de hecho por propietario vecino: esta perturbación no compromete la responsabilidad del arrendador sino en el caso de que se trate de perturbación de derecho.
        • Perturbación por hecho proveniente de la Administración Pública: el arrendatario tiene dos posibilidades:
          • Equiparar la situación de pérdida parcial del disfrute a la pérdida de la cosa misma e invocar el Art. 1.588 CCV.
          • Si la culpa del arrendador ha determinado la acción de la Administración, exigir la garantía del arrendador por perturbación por hecho propio.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

  • OBLIGACIÓN DE SERVIRSE DE LA COSA COMO UN BUEN PADRE DE FAMILIA, Y PARA EL USO DETERMINADO EN EL CONTRATO O, A FALTA DE ESTIPULACIÓN, PARA AQUÉL QUE PUEDA PRESUMIRSE, SEGÚN LAS CIRCUNSTANCIAS:
    • Esta Obligación se descompone en:
      • El arrendatario debe servirse de la cosa (Art. 1.592 CCV).
      • El arrendatario debe servirse de la cosa como buen padre de familia.
      • El arrendador debe servirse de la cosa para el uso determinado en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias.
      • El incumplimiento de cualquiera de las tres obligaciones antes indicadas tiene el efecto de autorizar al arrendador para exigir la resolución del contrato (Art. 1.593 CCV)
      • Las obligaciones anteriores son distintas pudiendo incumplirse una de ellas sin incumplir las demás.
      • OBLIGACIÓN DE PAGAR LA PENSIÓN DE ARRENDAMIENTO
        • El objeto de esta obligación es pagar el canon convenido y además efectuar otros pagos que se consideran accesorios.
        • El lugar de pago es el designado en el contrato o a falta de estipulación, el domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del canon.
        • El momento en que debe hacerse el pago es el designado en el contrato que puede establecer un pago único, por plazos o anticipados.
        • En su cas, el arrendatario puede utilizar el procedimiento de oferta real y depósito subsiguiente.
        • Son las causas que exoneran al arrendatario de pagar la totalidad o parte del pago:
          • Los vicios o defectos de la cosa en los términos del Art. 1.587 CCV
          • La pérdida de la cosa, conforme al Art. 1.588 CCV.
          • La ejecución de las reparaciones a que se refiere el aparte 1º del Art. 1.590 CCV.
          • Las perturbaciones de derecho provenientes de terceros, conforme al aparte único del Art. 1.591 CCV.
          • El crédito del arrendador por concepto de cánones de arrendamiento goza de privilegio (Art. 1.875, ord. 4º CCV).
          • OBLIGACIÓN DE HACER LAS REPARACIONES LOCATIVAS: el fundamento de esta obligación es la presunción de que la necesidad de hacer reparaciones locativas resulta de daños causados al inmueble por la falta del arrendatario o de las personas de las cuales debe responder. Acerca del momento en que se hace exigible el cumplimiento de la obligación de hacer las reparaciones locativas se distinguen dos situaciones, las reparaciones urgentes que serían exigibles en el mismo momento en que se hicieran urgentes y las reparaciones no urgentes que serían exigibles sólo al finalizar el contrato. Aunque el arrendatario solo debe efectuar las reparaciones locativas, debe efectuar también otras como son las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendador reparaciones de cuya necesidad no fue advertido por el arrendatario; las derivadas de deterioros o pérdidas de las que debe responder el arrendatario conforme al Art. 1.597 CCV y las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendatario las reparaciones locativas. Actualmente se constituye una cláusula de estilo la que enumera expresamente las reparaciones que están a cargo del arrendatario sin hacer referencia alguna a los usos y extendiéndola a una serie de reparaciones que conforme a la ley corresponderían al arrendador.
          • OBLIGACIÓN DE DEVOLVER LA COSA ARRENDADA: El arrendatario debe devolver la cosa arrendada tal como la recibió, de acuerdo con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (Art. 1.549 CCV), excepciones a las cuales habría de agregarse la de pérdidas o deterioros causados por culpa del arrendador o por vicios o defectos de la cosa.
          • OBLIGACIÓN DE CUIDAR LA COSA ARRENDADA: Esta Obligación deriva de la obligación de devolver la cosa arrendada y de usar de ella como un buen padre de familia; el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada, con la particularidad de que responde también de las pérdidas o deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios (Art. 1.597 CCV).
          • OBLIGACIONES DE NOTIFICAR:El arrendatario está obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible:
            • Toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (Art. 1.596 encab. CCV)
            • La necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (Art. 1.596 ap. 1º CCV)

Si el arrendatario dolosa o culposamente incumple la obligación de referencias o se retarda en su cumplimiento responderá de los daños y perjuicios (Art. 1.596 ultimo ap. CCV).