CESIÓN Y SUBARRENDAMIENTO.

Publicado: septiembre 3, 2012 en DERECHO CIVIL
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Se entiende por subarrendamiento el arrendamiento celebrado por el arrendatario con un tercero (el subarrendatario) y por cesión de arrendamiento la cesión que hace el arrendatario a un tercero (cesionario) de los derechos que tiene frente al arrendador.
Establecida la diferencia entre los conceptos de la cesión de arrendamiento y de subarrendamiento se siguen las siguientes consecuencias:

  1. El subarrendamiento es frente al arrendador “res inter alios acta” de modo que el subarrendatario viene a ser un tercero que no tiene derechos ni deberes frente al arrendador derivados del subarrendamiento. En cambio, la cesión de arrendamiento, como cesión de crédito que es, surte efectos frente al arrendador desde que éste la acepte o desde que se le haya notificado.
  2. El canon que debe el subarrendatario al arrendatario puede diferir del pactado entre el arrendador y el arrendatario, mientras que el canon de arrendamiento permanece igual en el caso de cesión total.
  3. El subarrendatario tiene derecho de invocar frente al arrendatario todos los derechos que tienen los arrendatarios frente a sus arrendadores, mientras que los derechos que puede invocar el cesionario frente al arrendatario cedente son los derechos que le corresponden conforme a las normas de la cesión de créditos.
  4. El arrendatario tiene frente al subarrendatario el privilegio que la ley concede a los arrendadores; no así el arrendatario – cedente.

EL DERECHO DE CEDER EL ARRENDAMIENTO Y DE SUBARRENDAR.
El Art. 1.583 CCV establece que el arrendatario puede ceder y subarrendar, salvo convención en contrario.

Si el arrendatario cede o subarrienda estándole prohibido, el arrendador puede intentar contra él la acción de cumplimiento o de resolución u oponerle la excepción “non adimpleti contractus”, además de exigirle la indemnización de los daños y perjuicios, si los hubiere.
CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO.


Son causas de extinción del arrendamiento:

  • El Mutuo Disenso.
  • Expiración del término fijado: Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio (Art. 1.599 CCV). En relación a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término es necesario considerar la institución de la tácita reconducción, mediante la cual si la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran determinado su duración. (Art. 1.600CCV).
    • Supuestos de la tácita reconducción:
      • Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes o por la ley).
      • Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión.
      • Efecto de la tácita reconducción: es la presunción de que se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio, pero sin tiempo determinado por las partes.
  • Voluntad unilateral: es causa de extinción del contrato cuando resulta de una cláusula contractual y cuando el arrendamiento no es por tiempo determinado (ni por las partes ni por la ley)
  • Pérdida o destrucción de la cosa:
    • Pérdida o destrucción total de la cosa (Art. 1.588 CCV)
    • Pérdida o destrucción parcial de la cosa (Art. 1.588 CCV)
    • Pérdida de los frutos de la cosa no extingue el contrato sino que sólo puede producir reducción del canon cuando se trata de arrendamientos de predios rústicos (Arts. 1.624 y 1.625 CCV)
  • Resolución por incumplimiento culpable: la resolución por incumplimiento, sea legal o convencional responde al derecho común, salvo en lo que respecta a los efectos de la misma en el tiempo, ya que el disfrute del arrendatario, cuando ha existido, es un hecho que no puede borrarse. Así el arrendador puede exigir el pago de los alquileres  vencidos con anterioridad a la resolución y no está obligado a repetir los cánones percibidos sino cuando y en la medida en que se trate de cánones que correspondan a períodos de disfrute posteriores a la resolución. La resolución puede estar acompañada de la condena al pago de daños y perjuicios.
  • Enajenación de la cosa arrendada: en nuestro CC Arts. 1.604 y 1.605, la presunción se establece asi:
    • Se presume que el nuevo adquirente respetará el arrendamiento por todo el tiempo convenido si concurren dos hechos: a) que el contrato conste de instrumento público o de documento privado con fecha cierta: b) que el contrato original fuera por tiempo determinado. En todo caso, será necesario que el contrato haya sido registrado si el arrendamiento del inmueble excede de seis años (Art. 1.604 ap. Único y Arts. 1.920 ord. 5º y 1.924 CCV).
    • Se presume que el nuevo adquirente respetará el arrendamiento por todo el tiempo por el cual se reputan celebrados los contratos por el tiempo indeterminado, cuando no se reúnen las condiciones antes indicadas, siempre que el arrendatario tenga goce de la cosa con anterioridad a la enajenación.

Ambas pueden ser desvirtuadas si se prueba la existencia de pacto en contrario.

LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.
Campo de Aplicación:
El decreto ley que nos ocupa rige el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes (Art. 1º Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
 

Jurisdicción Especial Inquilinaria

Las funciones administrativas inquilinarias son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías, en cuyo caso las multas que aquéllas impongan como sanciones a los contraventores de esta ley, ingresarán al respectivo Tesoro Municipal. En el Área Metropolitana de Caracas estas funciones no podrán ser delegadas, y las ejercerá el Ejecutivo Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
En materia de competencia judicial:

La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.
GARANTÍAS DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

  • Las reglas generales son dos:
    • El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste.
    • En ningún caso, podrán coexistir ambos tipos de garantías.
  • El siguiente grupo se refiere a las garantías constituidas por “depósitos en dinero”:
    • La primera norma en la materia es que el dinero dado en garantía no podrá exceder del equivalente a 4 meses de alquiler más los intereses que se generen, sumas estas que nunca podrán ser imputables al pago de los cánones.
    • La segunda es que, una vez entregado al arrendador, sea esta persona natural o jurídica, deberá colocar la suma en un ente regido por la Ley de Bancos y otras instituciones financieras, entendiendo que los intereses corresponderán al arrendatario y de que serán acumulados a la cantidad dada en garantía.
    • Tercera norma dispone, si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere la obligación establecida en el artículo precedente, quedará obligado a satisfacer al arrendatario intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.
    • El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.
    • Si el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depósito y sus intereses, vencido el término a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en instancia única, conforme al procedimiento breve establecido en este Decreto Ley.
    • Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.
  • Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.

 

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