CONTRATOS PRELIMINARES DE LA VENTA.

Publicado: septiembre 12, 2012 en DERECHO CIVIL
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“Contratos preliminares de la venta”, es un texto que contiene un estudio completo y detallado de los actos y contratos que se realizan mucho antes del contrato de venta ya que el contrato de venta vi9ene a ser el contrato conclusivo de todo esos acuerdos.

Desarrollo.

Mucho antes de constituir el contrato, hacen actos de presencia otras figuras, que constituyen un contrato; pero son los inicios del mismo.

Para poder comprender mucho más extenso y detallado, lo que es un contrato, tenemos que saber, como se forman los contratos.

Formación del contrato.

Concepto:

Es la etapa comprendida desde el momento en el cual una de las partes experimenta el deseo ó la necesidad de contratar hasta el momento en que se perfecciona con la concurrencia de integración de las voluntades de todos las partes.

En ese momento, en el cual todavía no se ha constituido en contratar, se llevan a cabo ciertos actos, como lo son la oferta, acuerdo previo, entre otras figuras a priori al contrato.

Oferta:


“Es una proposición unilateral que una persona denominada oferente policitante, dirige a otra, denominada destinatario u oblato, comunicándole su deseo de celebrar con ella un contrato”.

La oferta, por si sola no da lugar a la obligación de contratar, pues requiere la aceptación de la otra parte y la comunicación de esa aceptación por parte del destinatario al oferente.

Requisitos de procedencia de la oferta:

1)Que la oferta se haga apersona o personas determinadas.

Se quiere decir que se pueda saber a quien o a quienes se dirige la oferta y tal ocurrirá cuando, por ejemplo; se trata de una proposición de venta dirigidas a varias personas a la vez, pues se entiende que alguno de ello ó algunos de ellos responderán afirmativamente y el contrato se perfeccionará con la primera persona que haya conocer su aceptación al oferente, conforme a lo previsto en el primer aparte del art.


2)Que tengan por objeto un contrato determinado.

Se admite una oferta siempre y cuando tenga por objeto la celebración de un contrato, pero un contrato determinado; porque de otra forma la aceptación no tendría el valor de producir el efecto de concluir el negocio.

3)Que tengan todos los antecedentes constitutivos de los contratos.

La oferta debe contener todos los elementos esenciales del contrato, para que al producirse la manifestación de voluntad suja el consentimiento.

Es necesario que concurra la voluntad que se produzca ( ) sobre los elementos esenciales del contrato que pretenden celebrar, es decir son los elementos generales a todo contrato.


Clasificación de las ofertas:

a)Según su naturaleza:

Oferta imperfecta: Es aquella que no reúne todos las condiciones y detalles de la prestaciones.

Ejemplo; En un anuncio de prensa, vendo en condiciones ventajosas, o en buen precio sin indicara las condiciones ni el precio.

Oferta perfecta: Contiene todos los requisitos, condiciones y detalles de las prestaciones.

b)Según su forma.

Oferta expresa: Es aquel acto jurídico mediante el cual una de las partes promete el cumplimiento de una determinada prestación.

Oferta tacita: Es también un acto jurídico unilateral, pero no realizado d forma expresa por el deudor u oferente, sino que se deduce de una actividad desarrollada por él, un acto determinado que lo hace presumir.

c)Según su tiempo:

Oferta revocable: conforme a lo dispuesto en el tercer aparte del art 1.137 C.C.V “el autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no ha llegado a su conocimiento”, con lo cual se estable el principio de revocabilidad de la oferta, pues si el contrato” se forma tan pronto como el autor de la oferta tenga conocimiento de la aceptación de la otra parte”, la oferta es revocable hasta el instante anterior de la formación del contrato. Previsión legal, es la que estableció nuestro legislador, remediando el supuesto de que en principio la oferta, es irrevocable, esto lo encontramos en el mismo art 1.137 del C.C.V. en su cuarto y quinto aparte:

1-Someter la oferta a un plazo determinado.

2-La irrevocabilidad de la oferta si de la naturaleza del negocio se deduce un término.

3-Presumir conocida la aceptación desde el instante en que ella llegue al domicilio del oferente, a menos pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

A-1) Irrevocabilidad de la oferta si la naturaleza del negocio se deduce en un término.

Existen ofertas cuya aceptación no puede ser emitida de inmediato, porque el destinatario requiere de u tiempo prudencial par examinarla y poder tomar su decisión. Tal sería el caso de la oferta cuya aceptación es necesario constatar cantidades, calidades u otros detalles similares, siendo lógico entonces aun cuando no haya estipulado un plazo, se entiende concedido el destinatario para poder hacer su cálculo y emitir una declaración d la voluntad cociente. De otra manera otra manera la oferta carecería de interés o no seria lo suficientemente sería como para llegar a formar un contrato.

La duración de la irrevocabilidad de la oferta en el supuesto estudiado, no existe regla alguna, es valida para su determinación, no obstante que la profesión de las personas involucradas en el negocio, la naturaleza misma del negocio, el lugar donde se encuentran las partes, los términos de la oferta, etc., en todo caso se trata de una cuestión de hecho y, en consecuencia, de la libre apreciación del juez.


A-2)Presunción de ser conocida la aceptación desde el instante en que ella llegue al domicilio el oferente, salvo la imposibilidad de conocerla sin su culpa.

Esta presunción esta consagrada en el art 1.137 la cual nos permite considerarla como un remedio al principio de la irrevocabilidad porque no siendo necesario el conocimiento directo de la aceptación, tal y como lo establece el primer aparte del articulo referido, basta que haya llegado al domicilio del oferte para que el contrato se considere concluido y sin posibilidad de revocación autorizada. Cierto que puede invocar el oferente su imposibilidad de conocer la aceptación, pero no le seria suficiente la demostración de ese alegato, si no que, además tendrá que probar que esa imposibilidad se produjo sin su culpa.

Oferta irrevocable:

“Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo,…la revocación antes de expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato”. En este supuesto existe una peculiaridad, que el oferente ha señalado previamente un plazo dentro del cual el destinatario debe dar su respuesta, puesto que él es perfectamente libre de hacer la oferta así como también indicara hasta qué momento está dispuesto a esperar la manifestación de voluntad del obligado.

Caducidad de la oferta:

Puede que en el plazo fijado por el oferente, se presente una incapacidad y todavía el oblato no ha decidido. En efecto no hay consentimiento sino hay coincidencia de voluntades y al producirse la incapacidad del oferente o del aceptante, o la muerte de uno de ellos, será imposible tal coincidencia y si no llega has existir el consentimiento no podrá haber contrato.

Por tanto conforme a nuestro derecho positivo, la caducidad de la oferta se produce por incapacidad o muerte de las partes en virtud de que dicho evento afecta al consentimiento, elementos esenciales del contrato.


Oferta publica de recompensa: Es la promesa hecha a persona indeterminada aun hecho (avisos en que se ofrece a pagar una determinada cantidad de dinero a quien encuentre un vehículo).

Otras figuras similares a la oferta, lo que diferencia una de otra, es la forma como se realiza.

Charlas preliminares ó acuerdos previos: Las charlas preliminares, los “pour parlers” a que se refieren los autores franceses.

Es lo tratado por las partes donde no tienen efectos obligatorios alguno desde el punto de vista contractual, pues la responsabilidad que generaría sería de tipo natural.

Invitación a la oferta: es la invitación hecha a persona indeterminada para que se enumere las condiciones de un contrato futuro a celebrarse con el oferente, como por ejemplo; “los avisos de prensa, los cuales son comunes en los contratos de obras y de suministros, y los servicios profesionales”. No tienen efectos vincula torios, lo que la diferencia de la oferta pública.

Perfeccionamiento:Ocurre cuando el destinatario u oblato otorga su consentimiento o su conformidad a la oferta que le ha sido presentada. El efecto se manifiesta su conformidad con la oferta, se denomina aceptación.

La aceptación.

Concepto:

Es la manifestación de la voluntad del destinatario de la oferta; en virtud del cual comunica al oferente, de la manera requerida ó autorizada por éste, y su conformidad con los términos de aquellos.

Requisitos:

a)Pura y simple.

Que este conforme con los términos de la oferta, sino seria otra oferta.

b)Que se emita oportunamente.

Se tiene que emitir la voluntad antes de que el oferente revoque la oferta. Por esa razón se da un término ó plazo y en este tiempo s debe emitir su aceptación. Si en este termino ó plazo no existe, es decir no fue acordado, se tiene que hacer la aceptación en forma oportuna.

c)Que oferente conozca oportunamente.

Es necesario el conocimiento oportuno de la aceptación por parte del oferente y ello es una consecuencia de la previsión legal, mediante el cual, el contrato no se forma sino cuando el oferente tiene conocimiento de la aceptación y de la facultad de revocabilidad que tiene éste en la oferta simple.

Forma de aceptación.

Aceptación expresa:Cualquier gusto o acto inequívoco de éste permite interpretarlo como tal.

Aceptación tácita:Resulta de la conducta ó la actuación del destinatario, es decir, de cómo se interpreta la posición asumida por el oblato frente a la oferta.

Formas de aceptar en las distintas clases de ofertas:

Aceptación a la invitación a la oferta.

Pueden presentarse diferentes modalidades en la invitación a la oferta: desde la subasta pública ó remate hasta la licitación de las obras ó de suministro de la administración pública.

Oferta pública:Que el precio y el objeto ofrecido ó exhibido, al publico y que la otra persona acepte lo ofrecido que lo ofrecido. En este caso el juez evaluará el caso.

En razón de encontrar de encontrarnos en una situación de indefensos, la doctrina estableció una figura para hacer responsables a estos sujetos llamada “culpa in contrahendo”.

Concepto:Es la responsabilidad de las partes en la formación del contrato; es decir si una de las partes antes llegar a formar el contrato, revoca la captación, esto genera efectos legales para las partes, debido a que una delas partes realzo gastos necesario para poder llevar a feliz termino, tratando de asegura el negocio, y la otra parte se arrepiente a ultima hora, esto genera perdida para uno de las partes y en ese momento donde se interviene la responsabilidad.

Naturaleza jurídica: Examinemos los efectos de las obligaciones y el hecho ilícito, siendo estas dos fuentes de las obligaciones, por tratarse de una oferta es decir todavía no se ha llegado a formarse el contrato. Justamente nos encontramos en una etapa anterior a su formación, en la elaboración de las bases que nos puede llevar a la conclusión.Al existir responsabilidad en el periodo de la formación del contrato nos tenemos que remitir al campo del hecho ilícito, según los Hermanos Mazeaud y Tunc,” cuando se examinan los elementos constitutivos de la responsabilidad en la esfera delictual y en la esfera contractual, las soluciones son idénticas. En uno y en otro debemos reunir tres requisitos para que exista responsabilidad: un daño, una culpa, un vinculo de causa y efecto entre la culpa y el daño” De esta forma existe responsabilidad, antes de la celebración del contrato; pero no tiene cabida en materia contractual.

“La culpa in contrahendo” en el derecho positivo Venezolano.

Se pueden presentar varias hipótesis desde el mismo momento en que comienza las charlas preliminares asta el momento d la conclusión o formación del contrato:

A)Las partes rompen las conversaciones o charlas preliminares antes de formularse la oferta.

B)Hecha la oferta, el oferente la revoca antes de llegar al conocimiento del destinatario.

C)Hecha la oferta y conocida del destinatario, el oferente la re4voca antes de producirse la aceptación.

D)Hecha la oferta y emitida la aceptación, el oferente la revoca antes de tener conocimiento de ella.

E)El aceptante revoca su voluntad antes de que el oferente la conozca.

F)Obligado el oferente a mantener la oferta durante un cierto tiempo, bien por su propia voluntad ó por la naturaleza del negocio, la revoca antes de tener conocimiento de la aceptación.

Existe un elemento común en ellos, como lo es, la prudencia y diligencia; que cada una de las partes debe poner en ello, para llegar a lo que ambos buscan, “la celebración del contrato”. Dé ahí que la responsabilidad surgirá en el momento mismo en que algunas de las partes violen ese deber de diligencia y prudencia. Esto tiene su fundamento en el art, 1.1858 del C.C.V.”El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, esta obligado a repararlo”. Es evidente que estamos en presencia de una culpa, y que dicha violencia produjo un daño y ese daño sea de consecuencia directa e inmediata del acto culposo.

Momento y lugar de la formación del contrato.

Derecho positivo Venezolano.

Conforme a lo dispuesto en art. 1.137 del C.C.V. “el contrato se forma tan pronto el autor de la oferta tenga conocimientos de la aceptación de la otra parte” y ese conocimiento se presume desde el instante en que dicha aceptación llegue a la dirección del oferente. Pero existen otras formas de formara el contrato, tal es el caso del, art. 1.138 del C.C.V. dice que la formación del contrato se hace en el momento en que se ejecuta. Otra aplicación la encontramos en la promesa pública de remuneración, art 1.139 del C.C.V, en este caso debemos formular otra regla: cuando la ejecución del contrato equivale a su aceptación, se forma en el momento y en el lugar donde ha comenzado su ejecución.

El precontrato.

Concepto:

Según Delio Arroyo “convenio por le cual las partes que lo celebran se comprometen, una ó ambas, a concurrir ellas mismas a la celebración del un contrato futuro determinado, que por el momento no quieren ó no pueden celebrar, una vez haya transcurrido cierto plazo ó cumplido la condición estipulada y los demás requisitos legales”

Requisitos ó condiciones para que proceda el precontrato.

Además de las esenciales en todo contrato tiene que ser:

Determinado: Porque no puede existir ningún contrato que no tenga un objeto determinado y, porque sobre el ha recaído el consentimiento del precontrato, y, por último, que no haya querido que no haya podido o que no les haya convencido celebrarlo por el momento, ya que cualquiera de los tres supuestos es perfectamente factible conforme a la voluntad de las partes.

Precontrato y contrato de opción:

Estas dos figuras suelen confundirse; pero al observar sus diferencias se puede apreciar aun más el concept de precontrato.

En el precontrato; existe un contrato, el cual obliga a las partes a realizar un contrato futuro, mientras que en contrato de opción es un contrato, que en cuyo caso se pacta a realizar un contrato en el futura, pero en este caso; el contrato de opción existe en el contrato la posibilidad de pactar otra cosa; como seria el caso de un contrato de arrendamiento con opción de compra.


Contrato de opción:
Una de las partes (el concedente) formula una oferta irrevocable y la otra el (optante) tiene la opción de aceptar, hay una obligatoriedad en la oferta, pero libertad en la aceptación.

Plazo de vigencia del contrato de opción:

Es el plazo de que el optante puede declarar su aceptación y llegar a celebrar al contrato definitivo, es determinado y si no se estableciera, es de un año.

* Efectos: excepción de incumplimiento (a. 1426 CC); excepción de caducidad del plazo (a. 1427 CC); excepción por incumplimiento (judicial Art. 1428, extrajudicial Art. 1429, cláusulas resolutorias expresa Art. 1430); teoría del riesgo (a. 1431 CC).

Excepción de incumplimiento: se le conoce también como la excepción del contrato no cumplido.

1.- es un contrato en que las prestaciones deben ejecutarse simultáneamente.

2.- una de las partes exige a la otra la ejecución de su prestación.

3.- la parte que exige la ejecución opone la excepción que no es un mecanismo procesal y tiene derecho a suspender su ejecución de su prestación, en tanto que la otra no ejecute la suya o garantice su cumplimiento.


Excepción de caducidad de plazo.-

  • Los presupuestos para su procedencia son:

1.- que las prestaciones deban ejecutarse en momentos distintos.

2.- que luego de celebrar el contrato sobreviene el riesgo de quien debe ejecutar en segundo lugar no puede hacerlo, ante este riesgo se suspende la ejecución de la prestación.

3.- esta suspensión se mantiene, hasta quien debía ejecutar en segundo lugar, satisfaga su prestación o garantice su cumplimiento.

Efectos del precontrato.

Obligación resultante del precontrato.

El precontrato debe cumplir los requisitos o condiciones exigidas para todo contrato, este puede ser bilateral aun cuando pueda ser unilateral, en sus efectos; según la obligación debe celebrar el contrato futuro recaiga sobre uno o ambas partes.

El obligado debe cooperar en la obtención del fin propuesto, esto es, la conclusión del contrato definitivo y ello implica el derecho que tienen las partes para exigir la prestación necesaria para lograrlo. Afirmando así que la obligación de contratar nace directamente del precontrato, y ello equivale ni mas ni meno que una obligación de hacer, el cual es (la manifestación de la voluntad, para la conclusión del contrato definitivo), que al cumplirse producirá, a su vez la extinción del contrato preliminar y hace nacer el contrato definitivo.

Efectos del incumplimiento.

  • El incumplimiento puede concurrir por barias razones:
  • Una de las partes ha negado su cooperación para concluir en el contrato definitivo.
  • Imposibilidad material por haber desaparecido el objeto del contrato futuro.
  • Imposibilidad jurídica por haberse transferido el contrato definitivo a un tercero.
  • Una de las partes ha negado su cooperación para concluir en el contrato definitivo.

La negativa de una de las partes dirigida a impedir la conclusión del contrato definitivo, con lleva a el ejercicio de una acción por la otra parte para hacer efectivo el objeto del contrato, en virtud del vinculo cada una de las partes puede hacer efectivo el cumplimiento de la prestación.

En este caso la no ejecución de la obligación de hacer, dice el art 1.266 del C.C.V “en caso de no ejecución la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor”. Es indudable el acreedor puede pedir directamente el cumplimiento de la obligación, la ejecución del hecho, al deudor, y aún podríamos avanzarnos que es deber suyo reclamar antes que todo porque el deudor puede ofrecer cumplir llevarlo positivamente a efectos después de requerido. Entonces, no le quedaría al acreedor sino el derecho de daños y perjuicios que le hubiere acarreado el retardo.

Imposibilidad material por haber desaparecido el objeto del contrato futuro.


El vínculo que existe entre el contrato definitivo y el precontrato, vinculo derivado de dos hechos fundamentales: el servir de base para la celebración de un contrato futuro y la determinación de éste como objeto de aquél. Por esta razón el objeto del precontrato desaparece, se hace imposible el cumplimiento del precontrato y tiene aplicación dispuesto en el art 1.344 del C.C.V Así, habrá que distinguir si hubo o no culpa de una de las partes, porque en el primer caso surge la obligación de indemnizar daños y perjuicios.

Imposibilidad jurídica por haberse transferido el contrato definitivo a un tercero.

Mediante el precontrato las partes se han comprometido a celebrar otro contrato, o mejor, a concluirlo, pero a nada mas, es decir no se han obligado ni comprometido a entregar ninguna cosa que puede constituir el objeto de ese contrato futuro, luego cualquier acto de disposición por una de las partes sobre el mismo solo tendrá la consecuencia, si tal fuere el caso de ser imposible el cumplimiento del contrato definitivo y si así llega a suceder, únicamente habrá acción para la indemnización para daños y perjuicios, tal como en el supuesto antes estudiado.

Naturaleza jurídica.

Según el art 1.149 del C.C.V. “todos los contratos, tengan o no denominación, están sometidos a las reglas generales establecidas en este titulo, sin perjuicio de las que establezcan especialmente en los títulos respectivos para algunos de ellos en el condigo de comercio sobre transacciones mercantiles y en las demás leyes”.

Contratos preliminares.

Concepto:

Es un contrato que solo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre si un futuro contrato; y es unilateral ó bilateral según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de las partes ó ambas. No debe confundirse “contrato preliminares con oferta”, porque aquel requiere el consentimiento de una de las partes, mientras que en esta solo necesita el asentamiento de una persona (el contrato preliminar, es un negocio jurídico bilateral y la oferta, es un negocio jurídico unilateral en cuanto al numero de partes).

Los principales contratos preliminares de la venta son:

  • La promesa unilateral de venta.
  • La promesa unilateral de compra.
  • La promesa bilateral de compra.

Promesa unilateral de venta:

Es el contrato por el cual una persona se obliga a venderle a otra, quien se obliga a comprarle.

Diferencia de otras figuras jurídicas:

La promesa unilateral de venta se diferencia de la oferta en que ésta es un acto jurídico unilateral: de la venta, en ésta un contrato bilateral y del pacto de preferencia o de prelación autónoma, en que éste sólo crea la obligación de vender preferentemente a una persona en el caso de que el obligado decida vender.

La obligación de promitente esta sometida a condición (“si la otra parte quiere comprar”); pero no se trata de una venta condicionada porque en el momento en que se perfecciona l a promesa, una de las partes a consentido en la venta (no ha consentido en la compra).


Naturaleza jurídica:

Es un contrato consensual, generalmente unilateral (aunque puede ser bilateral, por ejemplo; sí se ha pactado una remuneración para el promitente), gratuito u oneroso, según las cosas y no traslativo de propiedad u otro derecho.

La obligación del promitente esta sometida a condición (2 si la parte quiere comprar”); pero no se trata de una venta condicionada porque en el momento en que se perfecciona la promesa, una de las partes ni siquiera a consentido en la venta (no ha consentido en comprar).

Efectos de la promesa unilateral de venta:

No hay traslación de la propiedad ó derecho que se prometa vender, y el eventual comprador solo tiene derecho de crédito cuyo objeto es una obligación de hacer.

El vendedor; Así, si el promitente vende la cosa a un tercero no habrá vendido la cosa ajena y el beneficiario de la promesa no puede atacar la validez de la venta hecha por el promitente al tercero.

Después se que el eventual comprador a manifestado su voluntad de comprar; la promesa se convierte en bilateral, siempre que la adhesión haya sido hecha en tiempo útil y en las condiciones establecidas en la promesa. Si no se ha fijado, son aplicables por analogía las normas pertinentes en materia de oferta. (Caso en particular del arrendamiento con opción a compra).

Promesa unilateral de compra:

Es el contrato por medio del cual una parte se obliga a comprarle a otra sin que éste se obligue a venderle. También denominada por los agentes viajeros ó por sucursales “venta salvo aprobación ó confirmación de casa”.

Naturaleza jurídica:

Es un contrato consensual no traslativo y que, según los casos, pude ser unilateral ó bilateral; gratuito ú oneroso.

La obligación de comprar esta sujeta a condición (“si la otra parte quiere vender”); pero la promesa unilateral de compra no constituye una venta condicional, toda vez que en el momento de perfeccionarse la promesa una de las partes no ha consentido en la venta.

Promesa bilateral de venta:

Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebras un contrato de venta.

Naturaleza jurídica:surge según el código Napoleónico, la promesa unilateral de venta desde que haya consentido de las partes sobre la cosa y el precio, vale la venta.

En Venezuela no exista la citada disposición la cuestión puede plantearse en términos semejantes, en virtud de la norma según la cual no es obstáculo para la formación del contrato el hecho de que el oferente revoque su oferta durante el plazo en está obligado a mantenerla (1,137 ap. 4). De allí pues que en el caso de la promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo.

 

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comentarios
  1. kevin perez dice:

    Muy buena, esta información.

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