EFECTOS DE LA HIPOTECA

Publicado: febrero 10, 2014 en GARANTIAS
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La hipoteca produce efectos entre las partes y con relación a terceros. Al hablar de efectos de la hipoteca, necesariamente hay que referirse a que la hipoteca es un derecho real (Art. 1877CCV), y como tal es erga omnes y configura a favor del acreedor tres derechos:

  1. Derecho de persecución
  2. Derecho de remate judicial
  3. Derecho de pago preferencial.

Para poder hablar de los efectos de la hipoteca es necesario estudiar las relaciones que se presentan entre:

  1. El acreedor hipotecario y el deudor constituyente;
  2. El acreedor hipotecario y los demás acreedores; y,
  3. El acreedor hipotecario y los terceros no acreedores.

RELACIONES ENTRE EL ACREEDOR Y EL DEUDOR CONSTITUYENTE

  1. El acreedor hipotecario tiene frente al deudor constituyente de la hipoteca el derecho de ejecutar la cosa hipotecada desde el momento en que se produce el incumplimiento de la obligación principal. Esto es:
    1. Tiene derecho a la integridad económica del inmueble en garantía.
    2. Goza de derecho preferente sobre el precio obtenido en remate del bien por sobre los demás acreedores de inferior grado.
  2. El deudor constituyente conserva las facultades que le acuerda la Ley, inherentes al derecho de propiedad, en tal sentido el propietario puede:
    1. Enajenar, donar, ceder o permutar el inmueble, el cual pasa gravado por la hipoteca al nuevo propietario.
    2. Introducir modificaciones en el inmueble.
    3. Constituir otras hipotecas de grados inferiores.
    4. Darlo en usufructo, uso, habitación, anticresis, sin perjuicio de los derechos que el acreedor hipotecario pueda tener sobre el inmueble y sus frutos. La constitución de estas figuras quedan subordinadas a la hipoteca por ser posteriores a esta.
    5. Constituir servidumbres sobre el inmueble.
    6. Realizar todos los actos de administración requeridos para la conservación y explotación del inmueble.
    7. Explotar el inmueble directamente o por medio de terceros.

RELACIONES ENTRE EL ACREEDOR HIPOTECARIO Y LOS DEMAS ACREEDORES

De las relaciones entre el acreedor hipotecario con otros acreedores podemos extraer las siguientes situaciones:

  1. Las relaciones entre el acreedor hipotecario y los demás acreedores están referidas al derecho de preferencia, que es el que confiere la garantía hipotecaria al acreedor, para ser pagado con prelación a los demás acreedores del deudor.
  2. Cuando concurre el acreedor hipotecario con otros acreedores con hipoteca sobre un mismo bien, es necesario atender al grado que corresponda a cada uno de los créditos hipotecarios (Art. 1.897 CCV en concordancia con el Art. 1.896 CCV). Al presentarse el concurso de varios acreedores hipotecarios, se prefiere dar cobro al primero que haya registrado su hipoteca, y los otros ejercen su derecho de acuerdo al orden en que hayan registrado su respectiva hipoteca, del remanente si lo hay, caso contrario ejercen sus derechos sobre otros bienes del deudor, concurriendo con otros acreedores no hipotecarios.
  3. Si concurren el acreedor hipotecario con un acreedor privilegiado, la preferencia está dada a favor del acreedor privilegiado, satisfaciendo este primero su acreencia y posteriormente el hipotecario.

RELACIONES ENTRE EL ACREEDOR HIPOTECARIO Y LOS TERCEROS POSEEDORES

Estas relaciones están determinadas por el ejercicio de los derechos de persecución y remate judicial.

El acreedor hipotecario puede solicitar la ejecución del bien hipotecado y hacerlo rematar aunque esté en posesión de terceros; pero existe la excepción cuando este tercero ha adquirido el bien hipotecado en remate judicial con citación de los acreedores hipotecarios, cuyo derecho se traslada al precio del remate; de igual forma no puede ejercer este derecho respecto de los bienes muebles accesorios al inmueble hipotecado que ha sido enajenado a título oneroso sin fraude por parte del adquiriente.

LA EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

Al igual que todos los contratos accesorios se extingue:

  • Por vía de consecuencia: por ser un derecho accesorio, se extingue al extinguirse la obligación principal que ella garantiza; pero subsiste en los casos en que la obligación principal se extingue parcialmente en virtud de su carácter indivisible. Así pues la hipoteca se extingue por vía de consecuencia por las siguientes causas:
    • Por el pago: el pago total de la obligación principal extingue la hipoteca.
    • Por novación: la novación de la obligación principal en principio extingue la hipoteca que garantiza; salvo que se haya hecho reserva expresa de ellos para que sigan garantizando el nuevo crédito. (Arts. 1.320 y 1.321 CCV)
    • La compensación: extingue la hipoteca cuando el deudor opone compensación al acreedor hipotecario.
    • La confusión de la deuda: en caso que se confundan la persona del acreedor hipotecario y el deudor, se extingue la hipoteca.
    • La dación en pago: la dación en pago del inmueble hipotecado extingue la hipoteca, pero la anulación de la dación en pago la hace renacer y retrotrae sus efectos al momento de constitución de la hipoteca.
      • La prescripción: cuando prescribe la obligación principal tiene como efecto la extinción de la hipoteca (Art. 1.908 CCV). De allí se extraen los siguientes supuestos:
      • Que la hipoteca prescriba al prescribir la obligación principal.
      • Si hay un tercero poseedor de buena fe la hipoteca prescribe a los 10 años.
      • Si hay un tercero poseedor con conocimiento del gravamen del inmueble al momento de la adquisición del mismo, la hipoteca prescribe a los 20 años.
      • Por vía principal: la hipoteca también puede extinguirse independientemente de la extinción de la obligación principal; y puede ser por las siguientes circunstancias: (Art. 1.907 CCV)
        • Por la pérdida de la cosa debida: si perece el inmueble gravado se extingue la hipoteca, con la excepción de los derechos conferidos en el Art. 1.865 CCV.
        • La renuncia del acreedor: se extingue la hipoteca por renuncia del acreedor, bien sea total o parcial, de forma expresa o tácita, siempre y cuando el acreedor sea capaz de enajenar su crédito.
        • Por el pago del precio de la cosa hipotecada: El pago del precio de la cosa hipotecada, efectuado al acreedor, en cumplimiento de la obligación extingue la hipoteca.
        • Por la extinción del término a que las haya limitado: ocurre cuando el acreedor deja transcurrir el término estipulado sin atacar al deudor y sin reclamar el pago de lo que le debe.
        • Por el cumplimiento de la condición resolutoria que se haya puesto en ellas: cuando la existencia depende de una condición resolutoria, al verificarse la condición se extingue la hipoteca por estar subordinada su existencia a la condición.
        • Por la prescripción de la hipoteca a favor del tercer poseedor: puede darse de dos formas:
          • Cuando los bienes hipotecados se encuentran en posesión del mismo deudor; al prescribir el crédito prescribe también la hipoteca.
          • Cuando los bienes hipotecados se encuentran en poder de terceros; si el tercero es de buena fe, desconoce del gravamen prescribe a los 10 años; si es de mala fe prescribe a los 20 años.
          • Por coincidencia de una misma persona: la hipoteca se extingue por la consolidación o confusión que resulta de adquirir el acreedor la propiedad de la cosa hipotecada.
          • Por la anulación del título que le dio origen: Al ser anulado el contrato mediante l cual se constituyó la hipoteca también queda anulada la misma.
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