Archivos de la categoría ‘DERECHO CIVIL’

LA TERMINACIÓN DE LOS CONTRATOS

Publicado: septiembre 25, 2012 en DERECHO CIVIL
Etiquetas:, ,

Art. 1.159 C.C: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Recordar la acepción de “revocación”, se refiere al disenso: “Conformidad de las partes en disolver o dejar sin efecto el contrato u obligación entre ellas existente”. (RAE)

1. La disolución

Art. 1.133 y 1.159 C.C
De tal modo que se deben observar las mismas condiciones necesarias para manifestar el consentimiento en su creación.
La disolución no tiene efectos retroactivos, así que los impuestos generados se mantienen.

2.- Modificación del contrato.

Dependiendo del alcance de las variaciones, se tratará de un nuevo contrato.
Por ejemplo la simple reducción del precio no afectará la existencia del contrato anterior; sin embargo si convienen en realizar el pago mediante cuotas surgen serias obligaciones que desnaturalizan el contrato inicial de venta con pago de contado.

3.- Término extintivo.
4.- Condición resolutoria.
5.- Nulidad.

Se trata de los vicios en su formación, bien sea por aqusencia de alguno de los elementos escenciales a su existencia (consentimiento, objeto y causa) o a su validez (ausencia de error, dolo o violencia i capacidad para contratar)

6.- Acción resolutoria.
7.- La revocación.

Sociedad (1.677, mandato (a.704), comodato (1.731), Contrato de trabajo (98 LOT).

Las nulidades

Criterios para su distinción:
a) Doctrina Clásica:

N. Relativa: Incapacidad O Vicios del consentimiento
N. Absoluta: Falta de elementos para su existencia (consentimiento, objeto, causa o formalidades)

El criterio no concuerda con la totalidad de las disposiciones; ejemplo: Art. 1.483 C.C La venta de una cosa ajena debería estar viciada de nulidad absoluta por ausencia de objeto, sin embargo la nulidad es relativa.
La hipoteca constituida por quien no es propietario adolece de nulidad absoluta. (1.890 C.C)

b) El orden público.

Cualquier violación del orden público produce la nulidad absoluta; empero ante una incapacidad que es de interés del orden público, la ley prevé la nulidad relativa.

c) El interés protegido.

Interés General: N. Absoluta
Interés Particular: N. Relativa

Caracteres de las nulidades

1. Legitimación para intentar la acción

N. Absoluta. Puede ser intentada por cualquiera de las partes, incluso por terceros. También, de ser comprobado, el juez puede declararla.

La legitimación para la nulidad relativa, sólo corresponde a la persona cuyo interés ha sido violado.

2.- La nulidad absoluta no puede ser convalidada, por las partes, estas tendrán que celebrar de nuevo un contrato.

3.- Durante un proceso la nulidad absoluta puede ser alegada en cualquier estado y grado de la causa, pues el orden público está de por medio.

4.- La nulidad absoluta es imprescriptible. La nulidad relativa prescribe a los 5 años.
5.- En ambos casos es necesaria la intervención jurisdiccional para declarar la nulidad.

Anuncios

El hecho jurídico.

Todo lo que sucede en la realidad comprobable, sin relevancia jurídica en principio. Ver el artículo 1.195 C.C. venezolano.

Los Actos Jurídicos.

  • “Toda manifestación de voluntad destinada a producir efectos jurídicos”.
  • De ejecución inmediata. (La posesión).
  • Aquellas intencionadas. (Interpelación del deudor).
  • Los destinados a crear, modificar o extinguir una relación jurídica dependientes de la voluntad. (EL NEGOCIO JURÍDICO).
  • No todo negocio jurídico es un contrato.

Comentario de clase: un préstamo simulado con venta con pacto de retracto, puede demandarse ante pérdida de un inmueble por falta de pago (caso de los “prestamistas”), para que se sincere el fondo del contrato ya que en realidad se trata de un contrato de préstamo a interés el cual no puede ser mayor al 1%. Estos cosas son muy frecuentes y se simulan con otras figuras jurídicas de carácter privado. Se producen pérdidas privadas por falta de conocimiento, ya que este tipo de “sinceramiento” no es de oficio, es decir, corresponde al afectado, interponer la demanda.

La Autodeterminación de la economía Privada.

El Negocio Jurídico.

  • “Acto en virtud del cual un sujeto de derecho regula sus propios intereses en las relaciones con otros, con sujeción a las normas que el ordenamiento jurídico positivo dispone para determinar sus efectos típicos”.
  • Unilateral. (Renuncia a una herencia).
  • Bilaterales
    • Recepticios.Oferta de empleo. Irrevocable desde que es puesto en conocimiento.
      • Son aquellos negocios jurídicos que necesitan se comunicados para que surtan efectos jurídicos y una vez comunicados, son irrevocables.
      • Ejemplo: hipoteca. Se requiere “comunicar a todos”a través del registro.
    • No recepticios.Oferta Pública de recompensa. Irrevocables desde su inicio.
      • No requieren ser comunicados a todos.

Acuerdos, Convenciones y Contratos

  • Acuerdo: Es un negocio jurídico bilateral que consiste en la manifestación de voluntad de dos o mas personas que coinciden en LA DETERMINACIÓN O SOLUCIÓN de un asunto de interés común. (Acuerdos de asamblea C. Com).
  • Convención: Concurso de voluntades para la realización de determinado fin.
  • Contrato: “Es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Art 1.133 C.C

EFECTOS DEL CONTRATO

Publicado: septiembre 25, 2012 en DERECHO CIVIL
Etiquetas:,
Relatividad e los contratos y la oponibilidad.

Efectos internos

Principio de relatividad de los contratos.

Art. 1.166 C.C.

De tal manera que siendo fruto del acuerdo de voluntades, en principio sólo surte efectos ente ellos.

Pues la regla general es que los contratos no pueden surtir efectos internos frente a terceros.

Sólo el titular del derecho de crédito es la persona que puede exigir el cumplimiento de la obligación. Un tercero no puede.

Partes.

Son las personas que por un acto de su propia voluntad han celebrado el contrato, que han consentido crear un vinculo juridico entre ellas, comprometiendo sus respectivos patrimonio. Comunidad conyugal.

Terceros.

Son las personas cuya voluntad de ninguna manera ha intervenido en el contrato.

Categorias intermedias. Pues no ha sido posible clasificarlas ni como partes ni como terceros

1. Causabientes universales a titulo universas
2. Causabientes a titulo particular, y
3. Los acreedores quirografarios

Causahabientes universales o a título universal.

Son aquellos que suceden a una de las partes en la totalidad de su patrimonio, tal como el heredero único. El causahabiente a título universal, lo sucede en una alícuota de su patrimonio. En ambos casos suceden tanto en el pasivo como en el activo. También se produce una especie de sucesión en las fusiones de compañías Art. 34 a 346 C.Com. De tal manera que los sucesores sustituyen al de cuius tanto en su activo como en su pasivo. Y formarán parte del contrato como parte propiamente. Art. 1.163 C.C. Sin embargo existen contratos que no obligan a sus causahabientes: Los contratos intuitu personae . El mandato, los contratos de obra, de trabajo, de servicios profesionales . Así los causahabientes universales a pesar de no haber participado de la formación del contrato sufren sus consecuencias o se aprovechan de sus ventajas. La excepción es en derechos personales. Usufructo, Uso, Habitación, renta vitalicia.

Los causahabientes a título particular.

Son aquellos que suceden a su causante en un derecho individualizado, en un objeto determinado. Que forma parte dl patrimonio del de cuius y no de la totalidad. El legatario. Así ese causahabiente a título particular sufre las cargas sobre ese derecho sobre el cual se ha subrogado, respetando los gravámenes sobre el mismo. Hipotecas, servidumbres. Algunos autores piensan que esto no es una excepción al principio de relatividad de los contratos sino un efecto de los derechos reales. Cuando se trata de derechos personales el causahabiente es considerado como un verdadero tercero; salvo excepciones: Arrendamientos, sustitución de patronos.

Acreedores quirografarios.

La mayor parte de la doctrina los asimila a los causahabientes universales; pues el patrimonio del causante es prenda común de sus acreedores. Art. 1.863 y 1.864 C.C

Efectos externos

A pesar de la relatividad de los contratos, los terceros no pueden ignorar la existencia del contrato ajeno. Por lo tanto el tercero debe respetar la existencia de ese contrato y reconocer la situación jurídico material.

Por su efecto se convierte en un complemento de la relatividad pues para los terceros es un hecho que existe en la realidad.

Excepciones a los efectos internos del contrato

1. Contratos que producen efectos a favor de terceros

a. La estipulación a favor de terceros. Art. 1.164 CC
b. Casos en los cuales la ley establece acción directa como la otorgada al arrendador en contra del subarrendatario
c. Los intermediarios de la obra. Art. 54 LOT
d. Los contratos colectivos de trabajo. Efecto expansivo de la convención colectiva

LA FORMACIÓN DEL CONTRATO

Publicado: septiembre 25, 2012 en DERECHO CIVIL
Etiquetas:, ,

Proceso de conformación del contrato.
Las Conversaciones preliminares.
Sobre contenido, alcance en algunos casos sin llegar a tener un acuerdo total.
La buena fe es una de las reglas.
Incluso es posible en caso de ruptura demandar los daños y perjuicios causados.

Ejem. Casos de apartamentos en Caracas.
Cuando se habrá perfeccionado el contrato?

La oferta

Manifestación de voluntad realizada por una persona dirigida a un sujeto determinado o no, para celebrar un contrato y que debe contener todos los elementos para su existencia.

Requisitos de la oferta

a) Debe ser seria.
b) Debe contener los elementos necesarios para la existencia del contrato. Art. 1.141 C.C.
c) Debe ser dirigida a una persona o público en general.
d) Debe ser comunicada, pues se tarta de un negocio jurídico unilateral recepticio.

Oferta con plazo

Puede ser expreso o tácito,
El implícito. Solicito Orquesta para celebración del implícito día del trabajador.
En principio toda oferta tiene un plazo implícito. Se solicita pintor.
Ese plazo es para que el destinatario conteste.

Supuestos sobre el plazo. Art. 1.137 CC

1. La oferta sin plazo expreso o tacito antes de que la aceptacion sea del conocimiento del oferente. Art. 1.137 3er aparte CC
2. La revocacion de la oferta con plazo expreso o tacito, no es obstaculo para la formacion del contrato. 4to aparte Art. 1.137 ejusdem
3. La oferta con plazo expreso o tacito caduca con el vencimiento del mismo, empero nada obsta para que el oferente mantenga la oferta y manifieste al aceptante la validez del contrato.

Fundamento de la obligatoriedad de la oferta

A. Teoría del hecho ilícito. Generación de daños y perjuicios. Sin embargo nada impide que se celebre el contrato aún en presencia de la revocatoria cuando es con plazo expreso tácito.
B. Teoría del antecontrato. Idea de dos ofertas, la de contratar y la de mantener la primera.
C. Declaración unilateral de voluntad. Quién formula la oferta crea un derecho para aquellos a quienes va dirigida.
* No debemos confundirla con la promesa d celebrar un contrato futuro.
* Tampoco con una invitación a ofrecer. La cual es realmente una oferta imperfecta.
Ejemplo: Por motivos de viaje huyo de la justicia, vendo Ford Modelo Astronauta, año 2008, papeles al día, asientos de fibra de vidrio chocado apenas 8 veces PRECIO A CONVENIR ¡¡¡

La oferta al publico

E a personas indeterminadas, contiene todos los elementos del contrato.
Cualquiera puede aceptar la oferta.
Tiene sus límites, por ejemplo la primera aceptación hace que la segunda no produzca efectos. El número de objetos en existencia o los puestos del cine.
En el caso de los servicios públicos monopolizados la oferta es irrevocable.

Requisitos de la aceptacion

A. Debe ser libre.
B. Debe ser pura y simple. Una modificación lo que produce es una nueva oferta ahora de parte de quién era aceptante.
C. La comunicación debe ser comunicada al oferente.
Tácita. Art 1.138 C.C Es posible que la ejecución preceda a la aceptación. Ejem. Pido una mercancía y no hace falta la aceptación del proveedor, éste simplemente la envía.

EL CONSENTIMIENTO

Publicado: septiembre 25, 2012 en DERECHO CIVIL
Etiquetas:, , ,

 

  • Del Latín: Consensus. Palabra compuesta del latín cum sentire (con sentir; con sentido; algo que tiene sentido; con juicio; darse cuenta de; entender…).
  • Maduro: “Es el acuerdo de voluntades para crear obligaciones, es una manifestación de voluntad deliberada, consciente y libre, que expresa el acuerdo de una persona respecto de una acto externo ajeno”.
  • En su sentido amplio, el consentimiento es un instituto jurídico complejo que presupone la concurrencia de varios elementos:
    • c.1) En primer término se requiere la presencia de, al menos, dos declaraciones de voluntad que emanen de opuestos centros de intereses;
    • c.2) Las declaraciones de voluntad deben ser comunicadas a la otra parte.
    • c.3) Por último, las declaraciones de voluntad deben integrarse recíprocamente.

La Voluntad Real y la Voluntad Declarada

Sucede por:

  • Causas inconscientes: Ejemplo: La compra de un objeto pensando que es de oro.
  • Causas conscientes: Ejemplo: manifestación en broma o por Violencia.

Sistemas Doctrinarios

  • A. Sistema Volitivo. Debe prevalecer lo realmente querido por el sujeto.
    • a. Sacrificio de la seguridad jurídica.
    • b. Se trata de valores metajurídicos, casi imposible de conocer.
  • B. Sistema Declarativo. En el terreno jurídico, lo único con abiertas posibilidades de certeza, es la voluntad declarada.
    • a. Exceso formalismo.
    • b. Serían inútiles las nociones de error, dolo y violencia.

EN VENEZUELA

  • No se acoge ninguna de las teorías, es casuístico.
  • Art 12 C.P.C:” En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
  • Art.1.160 C.C

El silencio de las partes

  • No existe una reglamentación legal para calificar el silencio de las partes. Tan solo en materia administrativa se regula expresamente el silencio de los órganos de la Administración Pública, cuando la ley establece que éste debe entenderse como denegación del acto administrativo solicitado por los particulares.
  • En materia civil, en algunas ocasiones se le da al silencio un valor de asentimiento, como en el caso de la tácita reconducción en el contrato de arrendamiento: se interpreta la actitud pasiva del arrendador ante el inquilino que continúa ocupando el inmueble, como una manifestación de aceptación para que éste continúe ocupando el inmueble. Opera la prórroga automática o tácita reconducción del contrato de arrendamiento.
  • Es del sabio argot popular de que quien calla, otorga. Sin embargo, en el ámbito jurídico, salvo la excepción arrendaticia anotada, la regla general es quien calla, calla, no otorga, simplemente calla.

LA CAPACIDAD

Publicado: septiembre 25, 2012 en DERECHO CIVIL
Etiquetas:, ,
  • Capacidad es la medida de la aptitud de las personas en relación con sus derechos y sus deberes jurídicos.
  • La capacidad puede ser:
    • de goce, jurídica o legal.
    • de obrar, que, a su vez puede ser:
      • b.1) capacidad negocial, o de ejercicio, o contractual.
      • b.2) capacidad delictual o de imputación.
      • b.3) capacidad procesal.
Capacidad contractual y extracontractual

Capacidad negocial o contractual:

Medida de la aptitud de un sujeto de derecho para realizar en nombre propio negocios jurídicos válidos. Es elemento esencial para la validez de todo contrato (1142,1°). Es necesario para que el contrato produzca efectos jurídicos. Su inexistencia acarrea la anulabilidad del contrato. La posterior nulidad dependerá de la declaratoria judicial.

Características:

  • 1- La capacidad es la regla y la incapacidad la excepción. De aquí se deriva que:
    • A-La incapacidad debe estar señalada expresamente en la ley (1143).
    • B-La incapacidad es de interpretación restrictiva.
    • C-La carga de la prueba de la incapacidad corresponde a quien la alegue.
  • 2-Las normas sobre incapacidad son de orden público (orden público negativo).
  • 3-Las normas sobre incapacidad son en beneficio y protección de los incapaces.
  • 4-La nulidad sólo pueden pedirla los incapaces (1145), excepto que se trate de la interdicción por condena penal (es de orden público y conlleva necesariamente el sometimiento a tutela (408).
  • 5-La incapacidad contractual produce la anulabilidad del contrato

Capacidad extracontractual:

Entra en juego el “discernimiento” (1186). El incapaz responde por sus actos ilícitos cuando actúa con discernimiento, independientemente de su edad o estado mental. El juez puede, en estos casos, acordar indemnización del daño, pese a la incapacidad.

Casos Específicos de incapacidad

1) EL MENOR:

  • a) es menor puro y simple quien no haya cumplido 18 años (18 C.C.). Lo representan sus padres, el tutor o quien ejerza la Patria Potestad sobre él; y aún éstos no pueden excederse de actos de la simple administración sin la correspondiente autorización judicial del juez de protección del niño y del adolescente.
  • b) es menor emancipado quien haya contraído matrimonio (382). ¿Cuáles actos puede realizar?.
    • b.1) Puede ejercer por sí sólo actos de simple administración. Para los de disposición requiere autorización del juez competente (383) y para estar en juicio, la asistencia de sus padres o la de su curador, con la aprobación del juez.
    • b.2) Hacer testamento, aunque sea menor de 16 años.
    • b.3) Celebrar contratos de trabajo.
    • b.4) Puede ser mandatario, dentro de los límites de su incapacidad (1690).
    • b.5) Puede ejercer el comercio mediante autorización de su curador y la aprobación del juez (registro y publicación) (11 CCom).

2) EL ENTREDICHO:

  • Es el estado habitual de defecto intelectual. Debe nombrársele un TUTOR (393). Igual ocurre con el condenado penalmente (408).

3) EL INHABILITADO:

  • Es el débil de entendimiento y el pródigo cuyo estado no amerita la gravedad de la interdicción (409); y el sordomudo, el ciego de nacimiento o el que hubiere cegado durante la infancia, todos después de haber cumplido la mayoridad, excepto declaratoria judicial en contrario (410). Debe nombrárseles un CURADOR . No pueden actuar en juicio ni realizar actos de disposición ni otros que excedan la simple administración, sin la asistencia de su curador.

4) INCAPACIDADES ESPECIALES:

  • 4.1) Venta entre marido y mujer (1.481).
  • 4.2) Institutos de “manos muertas” (los que no pueden enajenarlos) para la adquisición de bienes inmuebles (1.144, único aparte).
  • 4.3) No pueden adquirir por donación los incapaces de recibir por testamento, conforme al artículo 1436 C.C. Estos son:
    • a) Los no concebidos (809);
    • b) Los incapaces de suceder como indignos (810); y
    • c) Los incapaces de heredar por testamento (841)
Cooperativas

Art. 36 y 37 Ley Especial de Asociaciones Cooperativas

Artículo 36. Las cooperativas podrán, excepcionalmente contratar los servicios de no asociados, para trabajo temporales que no puedan ser realizados por los asociados. Esta relación se regirá por las disposiciones de la legislación laboral aplicable a los trabajadores dependientes y terminará cuando estos trabajadores se asocien a la cooperativa.

Artículo 37. Las cooperativas de cualquier naturaleza, cuando no estén en la posibilidad de realizar por sí mismas el trabajo que les permita alcanzar su objeto, contratarán los servicios de cooperativas o empresas asociativas y de no ser esto posible, podrán contratar empresas de otro carácter jurídico, simpre que no se desvirtúe, el acto cooperativo.

EFECTOS DE LA INCAPACIDAD CONTRACTUAL:

  • 1- La anulabilidad del contrato (1142,1°). Sólo puede ser alegada por el incapaz (1145) En los casos de acciones de nulidad donde intervengan menores, existen tres casos establecidos en el artículo 1347.
    • A-Se requiere la declaratoria judicial de nulidad en la sentencia (no es ab initio).
    • B-El menor no puede pedir la nulidad si ha obrado con dolo. Pero su simple declaración de que es menor no es prueba de dolo (1348).
    • C-La acción de nulidad dura cinco años desde el término de la incapacidad (1346).
  • 2-Por efecto retroactivo se considera nulo el contrato desde que se celebró y no desde la fecha de la sentencia.
  • 3-El incapaz no está obligado a cumplir, aunque no haya habido sentencia.
  • 4-Existe la acción de repetición a favor del incapaz que haya cumplido algunas o todas las prestaciones.
  • 5-El incapaz debe restituir las prestaciones que haya recibido pero sólo hasta el límite en que ellas se hayan convertido en su provecho (1349)

Diferencias entre capacidad contractual y capacidad delictual.

  • Las condiciones por las cuales se rige la capacidad contractual son OBJETIVAS: minoridad, interdicción, inhabilitación o incapacidad especial establecida en la ley.
  • En cambio, la capacidad delictual en materia civil se fundamenta en una condición SUBJETIVA: el discernimiento.
  • De allí que un incapaz jamás podrá quedar obligado en una relación contractual pero sí en una relación extracontractual.

EL RETRACTO

Publicado: septiembre 24, 2012 en DERECHO CIVIL
Etiquetas:,

Breve Reseña Histórica

En derecho romano los pactos (pacta) eran entre los romanos convenios que no producían mas que una obligación natural y una excepción, sin dar lugar jamás a una acción. Pero después se dio a muchos pactos la misma fuerza que a las obligaciones civiles y desde entonces se clasificaron.

Comentaremos los que producían cambios y modificaciones en los contratos, ya que eran especies de pactos agregados o convenios accesorios:

1-El Pactum Promiteseos: El vendedor de una cosa se reserva un derecho de retracto con preferencia a cualquier otra persona, en el caso que el vendedor revendiese la cosa.

2-El Pactum de Retrovendendo (Retroventa): El vendedor de una cosa se reserva, después o durante cierto tiempo, el derecho de rescatarla devolviendo el precio.

3-El Pactum Reservati domini: por medio del cual el vendedor, acreedor del precio de la venta, se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta el pago del precio o consigue una hipoteca de la cosa vendida hasta el pago del precio o como de garantía.

4-El Pacto comisorio: era un convenio, en virtud del cual uno de los contratantes queda libre de su obligación si el otro no cumple la suya en el tiempo determinado.

Etimología de la palabra retracto.

*Retrahere: traer atrás, ir hacia atrás. Jurídicamente: dejar sin efecto una transmisión anterior de una cosa que se adquiere.

Venta con pacto de retracto.

Se trata de una venta de algún bien, mueble o inmueble, que a cambio de un precio determinado, el vendedor se reserva el derecho de arrepentirse de esa venta por un tiempo estipulado y, antes que termine ese lapso acordado, deberá devolverle al comprador el monto del precio pagado mas los gastos y costos de dicha venta para lograr rescatar así lo que vendió. De no devolver el monto del precio, quien le compró ese bien, adquirirá irrevocablemente la propiedad del mismo.

Fundamento Legal.

En el Articulo 1.533 del Código Civil Venezolano establece: “Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este titulo y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.”

Clasificación

El derecho de retracto puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o directamente en la ley.

Del retracto convencional.

Articulo 1.534: “El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos…”

Entendemos que: El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo. El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación ya que tiene nulidad.

Tiene una duración, a falta de pacto expreso, de cinco años, durante los cuales la persona que transmitió la propiedad de, por ejemplo, una determinada vivienda en virtud de un contrato de compraventa, ostenta el derecho de recuperarla devolviendo al comprador la suma recibida y los gastos referidos.

Del retracto legal

Artículo 1.546: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo”.

El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas condiciones estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este derecho lo concede la ley en algunos supuestos, entre ellos el derecho de “retracto de comuneros”, mediante el que cualquier copropietario de algo tiene derecho preferente a adquirirlo sobre un extraño.

El retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría son entre coherederos parientes), contra el afán de lucro y el peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros.

Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común, por lo tanto no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo al origen de la comunidad.

Retracto Convencional.

El Retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva en recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo (1.544 C.C) El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe rembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta la concurrencia del mayor valor que ésta tenga.

Debe observarse que el retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo y el derecho de retraer en un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad de la misma.

Utilidad

En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestatario en vez de constituir una hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a veces, por una suma mayor para comprender así los intereses), reservándose el derecho de recuperar el inmueble mediante el reembolso de su “precio y de los gastos señalados por la ley”. Esta operación tenía una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la forma de préstamo hipotecario.

  1. Para el prestamista, presentaba las siguientes ventajas:
    1. Eludía la prohibición del pacto comisorio, de modo que si el prestatario no cumplía con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la propiedad sin necesidad de seguir ningún procedimiento judicial.
    2. Podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de rescate una suma determinada que en realidad representaba el capital del préstamo más los intereses calculados a la tasa deseada,
    3. Evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución.
  2. Para el prestatario,la operación tenia también sus ventajas:
    1. Limitaba sus responsabilidades por incumplimiento al valor de la cosa vendida.
    2. Ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista.
    3. Permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como garantía  ( Hipotecaria) .

Pero precisamente porque con una aparente venta sub-retro el prestamista en particular y el acreedor en general pueden obtener una garantía que les permite burlar preceptos de orden público, es necesario advertir que si en un caso concreto puede demostrarse que una aparente venta sub-retro tiene la finalidad de constitución de garantía, procede declarar la nulidad del contrato. A su vez se consideran indicios de que la venta sub-retro constituye un préstamo con garantía: el hecho de que la venta sea vil; el establecimiento de precio de rescate superior al precio de la venta; la circunstancia de que el vendedor permanezca como arrendatario de la cosa vendida, especialmente si el monto del “canon” es proporcional al interés y el hecho de que el comprador haya realizado muchas compras sub-retro.

Supuestos Especiales de validez

  1. Que se trate de un pacto de una venta. La estipulación posterior al contrato es válida, pero no constituye una cláusula de retracto convencional sino una promesa de venta de modo que si el vendedor ejerce el derecho en cuestión habrá un segundo negocio traslativo de la propiedad que no opera retroactivamente a menos que así lo convengan las partes, ( sin que en tal caso las “retroactividad” afecte a los terceros o que el acuerdo aunque sea posterior a la celebración de la venta, haya sido anterior a la trasmisión de la propiedad.
  2. Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor a cinco años, so pena de reducción a este plazo (Art. 1535 C.C.) Cuando se haya estipulado un tiempo más largo, se reducirá a este plazo…

La limitación dicha no impide que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado originalmente sumado a esas prórrogas llegue a exceder de 5 años. En todo caso, téngase en cuenta que la prorroga debe convenirse antes de expirado el plazo inicial, ya que caso contrario la propiedad del comprador se habrá consolidado irrevocablemente y la llamada prórroga no será si no una promesa de venta hecha por el comprador al vendedor. Por otra parte, debe sancionarse con nulidad la prórroga cuando conste que la voluntad de las partes ha sido burlar la limitación quinquenal establecida por la ley.

El plazo para ejercer el retracto corre desde la celebración de la venta o desde otra fecha fijada en el contrato pero la limitación legal se reserva a cinco años contados a partir de la fecha de la celebración.

Ejercicio del Derecho de Retracto Convencional.

Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término, el vendedor o sus causahabientes a titulo universal, así como quienes hayan adquirido titulo particular de uno o de otros, el derecho de retracto ya que esto es cesible.

En caso de pluralidad de vendedores o de herederos del vendedor, deben tenerse en cuenta las siguientes reglas expresas:

  1. Cuando varias personas hayan vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a consentir en rescates parciales. En este caso, si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos, verificarlo en totalidad y por su propia cuenta Art. 1541 la prohibición de rescate parcial se justifica por la consideración de que el comprador ha adquirido la cosa como un todo y no como una suma de partes, y ademas, por el deseo de evitar que el comprador quede en comunidad contra su voluntad sin embargo, por una parte, es valido el pacto en contrario y por otra el comprador puede no oponerse al rescate parcial.
  2. “Si los copropietarios de un fundo no han vendido conjuntamente y en totalidad, sino que cada uno ha vendido solo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente, cada uno por la porción que le corresponda. El comprador no puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo enero”, Art. 1542. la hipótesis ocurre cuando el comprador adquiere las distintas partes de la cosa por diversos contratos sucesivos o cuando lo adquiere en un mismo acto, pero con indicación por separado de las partes vendidas y de sus precios. En ambos casos el retrayente puede rescatar en la proporción que le corresponde o, si los demás no quieren rescatar el todo. La diferencia de la reglamentación de este supuesto con el anterior se explica porque aquí el comprador no ha adquirido la cosa con un todo.

En caso de pluralidad de causahabientes a titulo particular del vendedor en ese derecho, se aplican por analogía las normas correspondientes a la pluralidad de los vendedores y de los herederos de estos.

Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto, incluso cuando no sean Quirografarios, Art. 1539 Ap.2º, pero el comprador tiene frente a los mismos el beneficio de excusión. Por analogía con las normas sobre el beneficio de excusión el fiador debe concluirse que el beneficio tiene que ser invocado por el comprador (no procede de pleno derecho), que este a de señalar bienes conforme a las disposiciones citadas y que debe anticipar los gastos de la excusión.

Capacidad y Poder para Ejercer el Derecho de Retracto.

Rige en la materia el derecho común con la advertencia de que, en principio, retraer es un acto de disposición, salvo que por la poca importancia que tenga en relación con el patrimonio del retrayente, deba ser considerado como acto de simple administración. Así pues, para ejercer el derecho de retracto se quiere, en principio, capacidad o poder para realizar actos de disposición.

Legitimación pasiva.

El Retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus causahabientes a título universal y contra los terceros adquirientes.

En caso de retracto frente al Comprador o sus causahabientes a título universal deben tenerse en cuenta dos normas expresas en la ley:

Si el comprador con pacto de retro de una parte indivisa de un fundo lo adquiere
en su totalidad por adjudicación que se le haga en remate judicial resultante de una licitación provocada contra él, podrá obligar a su vendedor a rescatar la totalidad del fundo, si quisiera ejercer el derecho de retracto, Art. 1.540. Como se sabe, la ley ordena para el caso de partición de herencia que si los inmuebles no pueden dividirse cómodamente, se hará su venta en subasta pública, norma que es aplicable a toda división entre Comuneros. Pues bien, si el comprador de una parte indivisa de un fundo se hace adjudicatario de todo él en remate originado por el hecho de que otro comunero haya exigido la partición, el comprador adjudicatario puede obligar a su vendedor a rescatar no sólo la parte del fundo que había vendido sino la totalidad del mismo, si es que quiere ejercer su derecho de retracto.

Por otra parte, si el comprador hubiera dejado varios herederos, el derecho de Retracto no podrá ejercerse sino contra uno de ellos y por la otra parte que le corresponda, sea que la cosa vendida esté indivisa o que se le haya dividido entre ellos. Pero si la herencia se hubiera dividido y la cosa vendida se hubiera comprendido en la porción de uno de los herederos, la acción podrá intentarse contra éste por el todo.

El derecho de retracto convencional puede hacerse valer contra los terceros

Adquirientes sin necesidad de demandar previamente al comprador original y aun cuando en los contratos de esos terceros no se haya hecho mención de retracto convenido, Art. 1.583. La regla vale no sólo para los terceros adquirientes de la propiedad de la cosa que se trate, sino también todos los terceros que hayan adquirido derechos (ejmp.Usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca) sobre la cosa.

Formas de ejercer el derecho de Retracto Convencional.

La ley no exige que se intente una acción judicial contra el comprador, sus causahabientes a título universal o los terceros adquirientes.

Parte de la Doctrina exige que el vendedor, su causahabiente o acreedor, según los casos, haga oferta real y depósito dentro del tiempo útil para ejercer el derecho, en caso de que el comprador, sus causahabientes o el tercero, no den por ejercido el mismo; pero la Jurisprudencia Venezolana con razón, considera válidamente ejercido el derecho de retracto, desde el momento en que el vendedor ( u otro titular del mismo manifieste su voluntad al comprador de ejercer el derecho de referencias aunque no pague el rescate) . Esa manifestación de voluntad, una vez conocida por el comprador ( o por quien corresponda) y para surtir efectos frente a terceros requiere constar de documento con fecha cierta. Dicho sea de paso, este sistema de no exigir el registro de la manifestación de la voluntad de retraer, puede causar perjuicios a terceros que adquieren del comprador después de haber sido el retracto.

Efectos del Pacto de Retro

1- “Pendente Conditione”

Pendiente la Condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce todos los derechos de su vendedor (C.C art. 1539 encab.) e incluso corre en su favor la prescripción contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era) y contra todos los que pretenden tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida (C.C 1539, ap. 1); pero si la cosa estaba arrendada en condiciones en que normalmente el comprador hubiera sido oponible al nuevo adquiriente la existencia del contrato, no podrá usar la facultad de despedir al arrendatario antes de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición suspensiva, de modo que pueda ejercer todas las facultades del propietario en la medida en que sea compatible con el carácter condicional de su derecho.

            En protección del vendedor, la ley ha establecido que si en la venta con pacto de retro se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario del fundo, será nula toda cláusula por la cual se sancione la falta de pago de pensiones de arrendamiento con la perdida del derecho de rescate, sin perjuicio de que el comprador exija judicialmente el cobro al arrendatario; pida la desocupación del inmueble o ejerza los derechos que tenga contra el subarrendatario.

2-Fallida la Condición

Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.

 3-Cumplida la Condición.

A) Ejercido el derecho por su titular, es decir, cumplida la condición, se producen los siguientes efectos entre las partes:

a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y con todo lo que se le haya incorporado

b)El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los de las reparaciones necesarias y   los de las mejorías que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que este tenga (C.C art. 1544, encab.)

c)La ley no establece plazo para hacer las restituciones dichas, aunque protege al comprador estableciendo que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas las obligaciones.

          d)La ley no obliga al vendedor a pagar los intereses sobre el precio, ni al comprador a restituir  los frutos.

4-Frente a terceros.

El ejercicio del derecho de retracto opera como el cumplimiento de cualquier otra condición resolutoria, y por lo tanto se aplica el principio de que “resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis”. Así, el vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador (Por ejemplo hipotecas, usufructos).

Requisitos para ejercer el retracto legal.

El Derecho de Retracto Legal presupone:

La adquisición de un derecho en la comunidad.

Por comunidad debe entenderse la comunidad de derecho común; no comunidad conyugal ni la comunidad existente en el caso de propiedad horizontal respecto de lo bienes comunes a todos los apartamentos o a un grupo de ellos ni mucho menos las sociedades. Pero, tratándose de comunidad de derecho común no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo con el origen de la comunidad; el derecho de retracto no solo existe en comunidades de origen sucesoral si no en toda comunidad de derecho común.

Que la adquisición sea hecha por venta o dación de pago.

Algunos autores han pensado que también existe cuando la adquisición provenga de permuta, en virtud de que ésta se rige por las reglas de la venta, en caso de permuta, el comunero retrayente, salvo en casos excepcionales, no podría sustituirse al tercero permutante en las mismas condiciones del contrato, porno ser el propietario de la cosa o el titular del derecho que éste da.

Se comprende fácilmente que el derecho de retracto no exista cuando la adquisición deriva de una donación, ya que entonces el comunero retrayente vendría a aprovechar la liberalidad del comunero enajenante para con el tercero, lo que es inadmisible por el elemento “Intuitu personae” de la donación.

Que la adquisición sea hecha por el extraño.

Extraño a tal efecto es todo aquel que no sea comunero, cualesquiera que sea sus vínculos con los demás comuneros. Asi, por ejemplo la Esposa de un comunero debe considerarse como un extraño a los efectos señalados.

Que la cosa (o derecho) no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

O es, caso contrario, la simple división de la cosa (o derecho) permitiría a los comuneros originales hacer cesar toda relación con el extraño.

Ejercicio del derecho del retracto legal

Legitimación Activa: pueden ejercer el derecho de retracto únicamente los comuneros (lo que comprende también a los herederos de los comuneros, ya que son también comuneros); pero no sus causahabientes a titulo particular, porque su ingreso a la comunidad podría provocar los mismos males que se tratan con el derecho de retracto.

En el caso de que dos o más comuneros quieran usar del retracto sólo podrán hacerlo en proporción a sus cuotas, Art. 1.546, ap. 2.

Capacidad y Poder: en la materia son aplicables las mismas reglas que en el caso de retracto convencional.

Legitimación Pasiva: el retracto legal puede hacerse valer contra el extraño adquiriente y sus causahabientes a cualquier título.

Forma de Ejercicio: de acuerdo con nuestra jurisprudencia, el retracto legal se ejerce en la misma forma que el retracto convencional.

Plazo para ejercer el derecho de retracto legal: el derecho de retracto legal sólo puede ejercer, so pena de caducidad, dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al comunero. Si este no estuviere presente o no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura, Art. 1.547. en caso de que la persona que tiene el derecho de retraer sente, ha prevalecido el criterio de que debe ejercer su derecho dentro del término de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura. En realidad, este supuesto no esta regulado por la ley; pero la solución dicha concilia el interés individual de quien tiene derecho a retraer (ya que le acuerda el plazo mas largo) con el interés social de que se consolide definitivamente la propiedad en una persona determinada.

Efectos del retracto legal.

Los Efectos del retracto legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la condición. Sólo debe advertirse que, en el plazo del análisis teórico, el ejercicio de derecho de retracto no resuelve el contrato original sin que produzca subrogación personal ( con cambio de sujeto con el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros.

En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo retracto traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, a favor del retrayente. En caso de contrato legal no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio, puesto que su subroga al celebrado con el extraño. El extraño no queda obligado a saneamiento frente al retrayente.